Como comprar uma casa na Madeira sendo estrangeiro em 2026

A Madeira reúne uma combinação de fatores que poucas ilhas do mundo conseguem igualar: elevada qualidade de vida, custos de vida relativamente baixos em comparação com Lisboa ou o Algarve, um regime fiscal muito atrativo para os residentes e um mercado imobiliário que, há vários anos, tem vindo a registar subidas sustentadas.

Dar o passo de comprar uma casa na Madeira, mesmo sendo estrangeiro, é totalmente acessível e não tem restrições. Afinal de contas, o arquipélago é território português e faz parte da União Europeia, o que significa que o processo legal é exatamente o mesmo que em qualquer outra região do país. No entanto, tem uma grande particularidade: possui um regime fiscal autónomo que oferece vantagens específicas aos residentes, algo fundamental se estiveres a pensar em viver na Madeira.

Este guia vai acompanhar-te ao longo de todo o processo que tens de seguir para comprar uma casa na «ilha da eterna primavera». Toma nota e começa a sonhar com a tua nova vida.

Quais são os requisitos para comprar uma casa na Madeira sendo estrangeiro?

Comecemos pelo primeiro aspeto que tens de ter bem claro: os requisitos para adquirir um imóvel na ilha enquanto estrangeiro.

A Madeira aplica o mesmo quadro jurídico em matéria de propriedade que o resto de Portugal. Se já leste o nosso artigo sobre como comprar uma casa em Portugal, de certeza que já sabes; caso contrário, explicamos-te aqui.

Em termos simples, não há restrições em função da nacionalidade, não te será exigida uma residência prévia e não existem autorizações especiais para nenhum país. Qualquer pessoa singular ou coletiva pode comprar um imóvel na ilha. Dito isto, há, de facto, alguns trâmites obrigatórios que convém ter em ordem antes de começares a procurar.

O NIF: o primeiro passo e o mais urgente

Sem o Número de Identificação Fiscal (NIF) português, não se consegue tratar de absolutamente nada. Não podes assinar nenhum contrato, não podes pagar impostos em teu nome nem dar de alta o abastecimento de água ou eletricidade da casa. É o requisito prévio indispensável para qualquer outro procedimento.

Para adquirir um imóvel na ilha, precisas deste número fiscal, que te identificará em todas as tuas transações financeiras. Podes solicitá-lo pessoalmente e de forma gratuita na repartição de finanças (Finanças) ou delegar o trâmite a um representante.

Se fores cidadão da União Europeia, basta dirigires-te a qualquer repartição da Autoridade Tributária com o teu cartão de identidade ou passaporte. Se vieres de fora da UE, a lei exige que nomeies um representante fiscal residente em Portugal. Felizmente, há empresas de serviços administrativos especializadas na Madeira que tratam disto à distância, pelo que podes ter o teu NIF pronto no bolso antes mesmo de embarcar no avião.

Vistos que permitem comprar e residir na Madeira

A compra de uma habitação não te obriga a solicitar nenhum visto especial; podes ser proprietário de uma casa na ilha sem precisares de lá viver. Dito isto, se o teu plano ideal incluir mudar-te para a Madeira a curto ou longo prazo, o tipo de visto dependerá da tua situação.

• Cidadãos da UE: podem estabelecer-se e comprar na Madeira sem qualquer formalidade adicional em matéria de imigração. No entanto, se a tua estadia for superior a três meses, terás de te registar oficialmente como residente junto das autoridades locais.
• Visa D7 (rendimentos passivos): destina-se a cidadãos de fora da UE que disponham de rendimentos estáveis que não dependam de um emprego ativo, tais como pensões, rendimentos de arrendamento ou dividendos. Será-te pedido que comproves um rendimento mensal mínimo equivalente ao salário mínimo do país (que, em 2025, se situava nos €920 ($1.100)) e que comproves que já tens um alojamento garantido em Portugal antes de solicitar o visto.
• Visto D8 (nómada digital): ideal para freelancers ou trabalhadores remotos contratados por empresas estrangeiras. É necessário comprovar um rendimento mensal de, pelo menos, €3.480 ($4.000) e apresentar um contrato de alojamento. Na verdade, a vila de Ponta do Sol, na Madeira, foi pioneira a nível mundial com o seu programa específico para este perfil e continua a ser um dos principais centros de nómadas digitais da Europa.

O regime fiscal específico da Madeira

Este é um dos grandes trunfos que a Madeira tem na manga face ao Portugal continental. A Zona Franca da Madeira (ZFM), também conhecida como Centro Internacional de Negócios (CINM), oferece um regime fiscal extremamente favorável para empresas e profissionais que cumpram determinadas condições de atividade.

Para as sociedades registadas ao abrigo deste regime, o Imposto sobre as Sociedades (IRC) é de apenas 5%, em comparação com os 20% gerais aplicáveis no resto do país. Este incentivo conta com a aprovação da Comissão Europeia e estará disponível, por enquanto, até 2027, havendo grandes probabilidades de ser prorrogado.

Por outro lado, para os reformados e as pessoas com rendimentos provenientes do estrangeiro, a Madeira oferece o famoso regime de Residente Não Habitual (RNH). Na sua versão atualizada para os novos requerentes, permite que as pensões estrangeiras sejam tributadas a uma taxa fixa muito baixa de 10% durante dez anos. No entanto, uma vez que as condições exatas dependem da situação pessoal de cada um, o melhor é consultar um consultor fiscal de confiança antes de avançar.

Documentos necessários para a compra

Os documentos que te vão pedir para formalizar a transação na ilha são bastante simples:

• Passaporte ou cartão de identidade válido.
• O teu NIF português já processado.
• Documentos comprovativos que demonstrem a origem legal do teu dinheiro, especialmente se os fundos provierem de contas fora de Portugal.
• Se precisares de financiamento bancário, toda a documentação relativa aos rendimentos e à solvabilidade que o banco local te exigir.

Um advogado local: não é obrigatório, mas é aconselhável

Embora a lei em Portugal não te obrigue a contratar um advogado para comprar um imóvel, num mercado insular como este, contar com um profissional local vai evitar-te surpresas desagradáveis. Um advogado ou uma boa agência de serviços administrativos da ilha encarregar-se-á de obter a Certidão de Teor no Registo Predial, confirmará que a casa não tem dívidas nem hipotecas ocultas, analisará o contrato de promessa de compra e venda e coordenará toda a documentação final com o notário.

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Quanto custa uma casa na Madeira?

Vamos falar agora de números. O mercado imobiliário da Madeira registou uma das subidas mais espetaculares de Portugal nos últimos anos. Houve momentos em que o preço médio da habitação disparou 23% em apenas doze meses, e os dados mais recentes indicam que a tendência continua a subir, situando o custo médio da habitação na ilha em cerca de 3.631 euros por metro quadrado ($4.200/m²).

Apesar deste aumento dos preços, o arquipélago continua a ser mais acessível se comparado com os preços de Lisboa (€5.824/m² ($6.700/m²)), mantendo-se em valores semelhantes aos do Porto (€3.826/m² ($4.400/m²)). De facto, o Funchal consolidou-se como a terceira capital provincial mais cara do país para comprar casa. Como os preços variam drasticamente consoante o município, é aconselhável conhecer bem as zonas para ajustar as expectativas.

Funchal: a capital e o mercado mais movimentado

Como é lógico, o Funchal concentra a maior parte das agências imobiliárias, dos apartamentos disponíveis e também os preços mais elevados. É o município mais caro da Madeira, com uma média de €3.879/m² ($4.500/m²). Dentro da cidade,o bairro de São Martinho é o líder indiscutível, ultrapassando os €2.458/m² ($2.800/m²) no mercado local, embora as habitações de luxo destinadas ao público internacional atinjam valores consideravelmente mais elevados.

A capital oferece-te as comodidades de qualquer cidade de nível: hospitais públicos e privados de qualidade, escolas internacionais, uma vasta oferta gastronómica, lojas de todo o tipo e voos diretos para as principais capitais da Europa.

Além disso, o mercado aqui é muito líquido, o que significa que é fácil comprar, mas também revender no futuro. Se o que procuras são apartamentos modernos com terraços de frente para o Atlântico ou antigas quintas restauradas nas encostas da cidade, o Funchal é o lugar ideal para ti.

Calheta: sol, praias e crescimento sustentado

Situada na costa sudoeste, a Calheta é uma das zonas com mais horas de sol de toda a Madeira e o município que registou um dos aumentos de preços mais acentuados. Passou de cerca de €3.090/m² ($3.600/m²) para ultrapassar largamente os €4.200/m² ($4.800/m²) nas ofertas atuais.

O seu encanto é inegável: tem praias de areia dourada artificial importada, um ritmo de vida muito mais descontraído do que o do Funchal, moradias de design moderno viradas para o mar e um mercado de arrendamento para férias com rendimentos muito atrativos. Aqui, uma moradia contemporânea com piscina e vistas para o oceano tem um preço inicial de €400.000 ($462.000) e pode facilmente ultrapassar o milhão ou os dois milhões de euros nas suas opções mais exclusivas. Dispõe de bons serviços locais, de um centro de saúde e de um acesso muito conveniente à capital pela autoestrada.

Ponta do Sol: a vila dos nómadas digitais

A Ponta do Sol tem uma energia única na ilha. Não só é o local mais ensolarado da Madeira (com cerca de 2.200 horas de sol por ano) e possui um centro histórico encantador, como também ficou na história por ser o primeiro destino europeu a criar uma localidade específica para teletrabalhadores: o projeto «Digital Nomads Madeira Islands». Isto mudou completamente o ambiente do local, enchendo-o de cafés modernos e eventos culturais.

Esta combinação de microclima perfeito, comunidade internacional jovem e ambiente de surf fez com que os preços subissem 34,3% ao ano, atingindo os €3.873/m² ($4.500/m²). É a zona preferida dos compradores internacionais que procuram um estilo de vida ativo e uma comunidade multicultural onde se possam integrar desde o primeiro dia.

Ribeira Brava: crescimento acelerado e atratividade crescente

Ribeira Brava destacou-se com a subida anual mais acentuada de toda a ilha, registando um aumento de 43,7% até atingir os €3.839/m² ($4.400/m²).

Trata-se de um concelho da costa sul que, graças aos novos túneis, fica no Funchal num piscar de olhos. Tornou-se muito popular entre os compradores que querem estar perto da capital, mas que procuram uma alternativa com praia própria, bons serviços e um ambiente um pouco mais local.

Câmara de Lobos: a vila dos pescadores

Com uma média de €2.718/m² ($3.100/m²), Câmara de Lobos constitui uma opção bastante mais económica. É a encantadora vila piscatória que Winston Churchill retratava nas suas férias, repleta de barcos coloridos atracados na baía e com um carácter tradicional que outras zonas turísticas já perderam.

É ideal se procuras autenticidade e queres viver o dia-a-dia português, com a vantagem de ficares a apenas alguns minutos de carro do centro do Funchal.

Santa Cruz e a zona do aeroporto

Santa Cruz situa-se nos €2.945/m² ($3.400/m²) e tem a enorme vantagem estratégica de albergar o aeroporto internacional da Madeira. É uma zona ideal se viajas constantemente em negócios ou lazer, uma vez que combina empreendimentos imobiliários modernos, boas ligações, preços mais razoáveis e acesso imediato à capital.

Santana e o norte: natureza e preços acessíveis

A costa norte da ilha, com municípios como Santana ou São Vicente, é a face mais selvagem, verde e intocada da Madeira.

Santana, com uma média de €1.149/m² ($1.300/m²), é oficialmente o município mais barato de toda a ilha. Aqui, a natureza é a rainha, com as florestas de laurisilva a envolverem tudo e um ritmo de vida muito rural. É a zona perfeita para quem procura privacidade absoluta e um momento de desconexão, sabendo que, para ir ao Funchal, terá de conduzir durante algum tempo por estradas sinuosas.

Custos de manutenção

Ser proprietário na ilha implica uma série de despesas fixas que deves calcular bem. O mais importante é o IMI (o equivalente português ao IBI, que oscila entre 0,3% e 0,45% do valor fiscal da casa), seguido das despesas de condomínio, caso compres num condomínio, do seguro da habitação e das faturas dos serviços públicos.

O lado positivo é que o custo de vida na Madeira é significativamente mais baixo do que em Lisboa, e isso também se nota nestas despesas recorrentes.

Que impostos é preciso pagar ao comprar uma casa na Madeira?

Na aquisição de um imóvel na Madeira, aplica-se a legislação fiscal portuguesa, embora com os incentivos especiais já referidos para as empresas da Zona Franca e certos benefícios em matéria de residência. Estes são os números que deves ter em conta:

1. IMT para não residentes

Esta é a alteração mais importante que deves ter em conta. A Madeira aplica o Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), que, para os residentes locais, funciona com uma escala progressiva entre 0,8% e 8%, consoante o preço da habitação. No entanto, aos não residentes fiscais em Portugal aplica-se uma taxa fixa de 7,5% à grande maioria das aquisições de habitações residenciais, independentemente do valor do imóvel.

Um pormenor fundamental: se pretenderes tornar-te residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à assinatura do contrato de compra, podes solicitar a isenção desta taxa fixa e beneficiar da tabela normal. Planeia tudo bem com o teu consultor.

2. Imposto do Selo

Trata-se de uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de venda da casa, que é paga no momento da compra e venda. Se solicitares um empréstimo hipotecário num banco português, também terás de pagar esta percentagem sobre o valor total do empréstimo que te for concedido.

3. IMI: imposto anual sobre a propriedade

É a contribuição anual da casa. A taxa oscila entre 0,3% e 0,45% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel (uma avaliação do Estado que costuma ficar bastante abaixo do preço real de mercado).

No município do Funchal, por exemplo, a Câmara Municipal costuma aplicar o valor mais baixo desse intervalo para aliviar os proprietários.

4. Vantagem fiscal do regime da Madeira para empresas

Se és um investidor com vários imóveis na carteira ou se o teu plano é criar um grande negócio de alugueres para férias, pode ser muito vantajoso constituir uma sociedade na Zona Franca da Madeira.

Ao operar através desta empresa, os teus lucros serão tributados com um Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) de apenas 5%, uma vantagem fiscal muito significativa em comparação com operar a título pessoal.

5. Mais-valia na venda

Se, no futuro, decidires vender a tua casa na Madeira e obtiveres um lucro, terás de pagar o imposto sobre mais-valias. Caso não sejas residente fiscal em Portugal, ser-te-á aplicada uma taxa fixa de 28% sobre o lucro líquido.

Por outro lado, se fores residente, esse ganho será adicionado ao teu rendimento global do ano, sendo tributado a taxas progressivas, embora possas isentar-te do pagamento se reinvestires esse dinheiro na compra da tua próxima habitação habitual ou se aplicares as deduções por inflação.

Que passos é preciso seguir para comprar uma casa na Madeira?

O processo é idêntico ao do resto de Portugal, mas a Madeira tem as suas próprias agências de referência, os seus portais imobiliários locais e prazos específicos. É assim que o processo se desenrola na prática.

1. Obtém o NIF antes de pesquisar

É a regra número um. Sem NIF, não és ninguém aos olhos da administração portuguesa. Se fores cidadão europeu, dirige-te à repartição de Finanças do Funchal com o teu documento de identificação e irão entregá-lo imediatamente. Se vieres de fora da UE, contrata uma agência de serviços administrativos local para tratar do processo em teu nome, mediante uma procuração notarial, antes de chegares à ilha.

2. Define o teu orçamento real

Ao fazer as contas, lembra-te de acrescentar ao preço da habitação entre 10% e 12% adicionais para cobrir as despesas de formalização: o IMT (que será de 7,5% se não fores residente), o Imposto do Selo (0,8%), os honorários do notário, as taxas do registo predial e os serviços do teu advogado.

3. Procura o imóvel

Para começar a pesquisar o mercado a partir de casa, os maiores portais nacionais são o Idealista Portugal, o Imovirtual e o OLX. No entanto, para encontrar ofertas mais locais e exclusivas da ilha, consulta o portal JM Madeira Imóveis e os sites das agências de referência da região, como a Savills Madeira, a Prime Properties Madeira ou as agências boutique do Funchal e da Calheta.

4. Verifica a situação legal do imóvel

O teu advogado encarregar-se-á de solicitar a Certidão de Teor no Registo Predial para confirmar quem é o verdadeiro proprietário e garantir que a casa não tem penhoras nem dívidas. Verificará também se o imposto IMI está em dia e se a casa possui a Licença de Utilização (certificado de habitabilidade) em conformidade. Sem este documento, o notário recusar-se-á categoricamente a assinar a venda.

5. Assina o CPCV e paga o sinal

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o contrato de sinal ou reserva preliminar. Nesta altura, é habitual pagar um adiantamento entre 10% e 20% do preço da casa. Um pormenor muito importante da lei portuguesa: se o vendedor recuar depois de assinar este documento, será obrigado a devolver-te o dobro do dinheiro que lhe entregaste como sinal.

6. Paga o IMT e o Imposto de Selo

Alguns dias antes da reunião definitiva com o notário, o teu advogado vai ajudar-te a liquidar estes impostos junto da Autoridade Tributária. Terás de levar os recibos de pagamento impressos para a assinatura, uma vez que o notário precisa obrigatoriamente deles para poder formalizar a compra e venda.

7. Assina a escritura perante um notário e regista o imóvel

Chegou o grande dia. A Escritura de Compra e Venda é assinada perante um notário na ilha. Este profissional certificará a transação, o montante restante será entregue ao vendedor e a documentação será enviada ao Registo Predial para a alteração do nome do proprietário. Assim que o registo estiver concluído, a casa será oficialmente tua.

Como pagar uma casa na Madeira?

Como a Madeira faz parte de Portugal, a moeda oficial é o euro, o que simplifica imenso as coisas se vieres de um país da zona euro. Se as tuas poupanças estiverem em dólares, libras ou qualquer outra moeda, terás de prestar muita atenção às comissões de câmbio em transações de montantes tão elevados.

Transferências internacionais

É o método padrão e o único previsto pela legislação portuguesa para estas transações. Os fundos são transferidos diretamente do teu banco para a conta indicada pelo notário ou pelo vendedor.

Para poupar bastante dinheiro em comissões e obter uma taxa de câmbio mais vantajosa do que a dos bancos tradicionais, as ferramentas digitais como a Wise costumam ser uma excelente alternativa para transferir grandes quantias de dinheiro para contas em euros.

Hipoteca em Portugal para estrangeiros

Os principais bancos que operam na ilha (como o Millennium BCP, o BPI, a Caixa Geral de Depósitos ou o Santander Portugal) concedem hipotecas a compradores estrangeiros, embora as condições sejam mais rigorosas do que para os residentes.

Se não fores residente, normalmente só te financiarão entre 60% e 70% do valor de avaliação da casa, pelo que precisarás de ter poupado 30% ou 40% para o adiantamento.

Uma observação importante: em Portugal, a lei obriga-te a subscrever um seguro de vida associado à hipoteca, o que representa um pequeno custo mensal. O lado positivo é que as taxas de juro do Banco Central Europeu começaram a moderar-se após os picos registados nos anos anteriores, mas comparar as ofertas de vários bancos continua a ser a melhor estratégia.

Pagamento à vista

Se tiveres todo o capital disponível, o pagamento à vista reduz consideravelmente os prazos de espera do banco, elimina toda a burocracia da hipoteca e coloca-te numa posição invejável para negociar um desconto no preço final com o vendedor, sobretudo se este tiver alguma pressa em fechar o negócio.

Pronto para dar o salto? Dicas antes de comprar uma casa na Madeira

Como pudemos ver, o mercado imobiliário de uma ilha tem regras muito diferentes das do continente. Toma nota destas dicas, que são as que realmente fazem a diferença quando estás no meio do processo:

1. Mantém-te ligado antes, durante e depois

Procurar casas no computador, falar com as agências, enviar os comprovativos de fundos ao teu advogado ou estar atento às marcações no notário vai exigir que tenhas acesso à Internet no telemóvel a qualquer hora.

O eSIM para Portugal da Holafly resolve-te este problema, oferecendo-te dados ilimitados assim que o teu avião aterrar no aeroporto da Madeira, poupando-te as filas nas lojas locais. Se vais ficar várias semanas a visitar diferentes locais, os seus planos mensais com renovação automática e cobertura em mais de 160 países são a alternativa ideal. Além disso, incluem o benefício Always On (que te reserva 1 GB), o que garante que não fiques sem comunicação a meio de uma chamada importante.

2. O IMT para não residentes altera o cálculo inicial

Essa taxa fixa de 7,5% para os não residentes é um dado essencial para o teu orçamento. Se estiveres a considerar seriamente a opção de transferir a tua residência fiscal para Portugal nos dois anos seguintes à assinatura, fala com o teu consultor fiscal antes de pagar os impostos, uma vez que a isenção pode poupar-te milhares de euros de uma só vez.

3. As distâncias na Madeira enganam

Se olhares para o mapa da ilha, parece pequena e dá a impressão de que tudo fica a dois passos. Erro. A Madeira é pura montanha, e as estradas secundárias, repletas de curvas e desníveis, podem transformar um trajeto curto em linha reta numa viagem de 50 minutos.

Antes de comprar um terreno idílico ou uma casa no norte ou no interior, faz o trajeto de carro com chuva ou nevoeiro (algo muito comum nas zonas altas) para ver se a logística do dia-a-dia compensa.

4. O regime fiscal especial requer um planeamento prévio

Os vantajosos descontos no imposto sobre o rendimento das sociedades da Zona Franca ou as vantagens do RNH para a tua reforma não se aplicam automaticamente. Os requisitos são muito rigorosos e deves organizá-los na perfeição com o teu advogado antes de assinar a compra da casa, uma vez que tentar alterar os documentos de propriedade posteriormente vai custar-te uma fortuna em impostos adicionais.

5. Visita em diferentes épocas do ano

A Madeira, no mês de agosto, é um paraíso ensolarado, mas em janeiro o clima varia bastante consoante o local onde estejas. O sul da ilha é famoso por ser muito mais seco e quente, enquanto o norte é bastante mais húmido, fresco e ventoso.

Além disso, a temperatura ao nível do mar não tem nada a ver com a das aldeias do interior, situadas a uma certa altitude, onde o frio faz-se sentir no inverno. Passa alguns dias na zona que te interessa, na época baixa, antes de assinar qualquer coisa.

6. O mercado tem evoluído rapidamente nos últimos anos

Com aumentos de preços que chegam aos 40% em alguns municípios num único ano, as referências de preços que se encontram em blogs de há dois ou três anos estão completamente desatualizadas. Compara sempre os valores com os dados mais recentes de portais como o Idealista ou com os relatórios oficiais do Instituto Nacional de Estatística (INE) para saberes se estás a pagar um preço justo.

7. Sinais de alerta no mercado da Madeira

Tem muito cuidado com as pechinchas suspeitas com preços ridiculamente baixos, com vendedores que te apressam a assinar o CPCV antes de o teu advogado verificar os ónus no registo, com obras mal feitas e sem licença municipal em edifícios históricos ou com contratos que contenham cláusulas confusas sobre danos. Se tiveres a menor dúvida, para e consulta o teu consultor jurídico.

Perguntas frequentes sobre a compra de uma casa na Madeira

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Belén Grima

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