Como comprar uma casa na Itália sendo estrangeiro em 2026

Comprar uma casa em Itália sendo estrangeiro é um processo que implica um rigor jurídico e administrativo significativo. Por isso, com este guia, pretendemos esclarecer todas as tuas dúvidas sobre como podes adquirir um imóvel neste país europeu.

Aqui vais ficar a saber os preços por metro quadrado, os requisitos que precisas de cumprir e os encargos fiscais que terás de assumir enquanto comprador e proprietário de um imóvel em Itália. Além disso, incluímos um guia passo a passo detalhado para que a tua aquisição corra sem contratempos e sigas um processo orientado e sem contratempos.

Fica até ao fim e toma nota dos conselhos que te deixamos para que não percas de vista alguns fatores que podem atrasar a compra de um imóvel no meio de tantos trâmites.

Requisitos para estrangeiros que pretendam comprar uma casa em Itália

Em Itália é possível realizar um investimento imobiliário mesmo sendo estrangeiro, embora a legislação nacional inclua filtros administrativos obrigatórios que garantem a legalidade dos fundos e das transferências no momento da aquisição.

Além disso, as autoridades exigem determinados requisitos relacionados com documentos e trâmites para que a transação seja válida e juridicamente reconhecida. A seguir, apresentamos cada ponto em pormenor.

1. Condições de acordo com o teu país de origem

Se fores cidadão da União Europeia, tens os mesmos direitos que um residente local para adquirir uma habitação de forma livre e direta. Por outro lado, se não pertenceres à Comunidade Europeia, precisas de possuir uma autorização de residência válida como requisito principal para comprar sem restrições.

No caso dos estrangeiros não residentes, o seu direito de aquisição é avaliado com base no princípio da reciprocidade. Isto significa que, se um italiano puder comprar uma casa no teu país de origem, tu também poderás comprar em Itália.

2. É necessário um visto ou uma autorização de residência?

Não é exigido um período mínimo de permanência no país nem um visto específico para adquirir um imóvel. Por conseguinte, podes realizar o investimento mesmo na qualidade de turista ou a partir do teu país de origem.

Além disso, a compra de uma casa não confere automaticamente a residência nem a cidadania italiana . Isto significa que, mesmo que tenhas uma propriedade nesse local, a duração máxima permitida continua a ser de 90 dias por cada período de 180 dias, tal como se aplica a qualquer outro turista.

3. Restrições de compra

Embora não exista um limite para o número de imóveis que possas possuir, existem certas áreas geográficas sujeitas a restrições para os estrangeiros. As zonas rurais ou agrícolas fronteiriças, por exemplo, podem exigir autorizações especiais.

À exceção destas, podes comprar qualquer tipo de imóvel ou terreno que pretendas, obtendo o controlo absoluto do imóvel por tempo indeterminado.

4. Documentos a ter em conta

A seguir, apresentamos-te os documentos que deves reunir para realizar o processo de compra de forma legal e em conformidade com a legislação italiana.

• Passaporte válido: certifica‑te de que está em perfeitas condições e que tem validade suficiente para concluir todos os trâmites.
• Codice Fiscale: é o número de identificação fiscal italiano e constitui o requisito mais importante na realização de transações comerciais.
• Conta bancária italiana: não é um requisito obrigatório, mas facilita a maioria dos pagamentos internos relacionados com o imóvel e, no futuro, o pagamento de impostos e serviços públicos.

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Quanto custa uma casa em Itália?

Ao comprar um imóvel em Itália, deves saber que o seu valor é calculado estritamente por metro quadrado. As habitações mais caras situam-se a norte, uma vez que é aí que se concentram as regiões industriais e empresariais.

Pelo contrário, no sul predominam os terrenos agrícolas e rurais, pelo que são mais acessíveis.

Preço do metro quadrado por região

• Norte de Itália: em cidades como Milão, Veneza, Bolzano ou Bérgamo, é possível encontrar imóveis com preços por metro quadrado entre €3700 e €5700 ($4.300-6.600).
• Sul de Itália: em Nápoles, Cagliari, Palermo ou Caltanissetta, o custo por metro quadrado varia entre €660 e €3250 ($760-3.800), dependendo do bairro.
• Centro e Oeste: em cidades como Roma, Florença, Génova ou Turim, o preço do metro quadrado situa-se entre os €2250 e os €3800 ($2.600-4.400).
• Oriente: na costa do mar Adriático, em localidades como Bari, Trieste, Rimini e Ancona, os preços variam entre €1650 e €2270 ($1.900-2.600).

Geralmente, fatores como a proximidade das estações ferroviárias, a eficiência energética do imóvel e o estado estrutural e estético do imóvel determinam o seu custo final no mercado imobiliário comercial.

Relação entre o preço de uma habitação e o salário médio

O salário médio em Itália situa-se entre os 1700 e 1900 euros ($2.000-2.200) líquidos por mês. Isto significa que, para adquirir uma habitação nova ou usada de tamanho médio ou grande, os residentestêm de recorrer a créditos hipotecários.

Para os compradores estrangeiros europeus, a situação pode ser semelhante se o salário médio no seu país de origem for equivalente ao italiano.

Por outro lado, para os cidadãos latino-americanos, pode ser mais complexo adquirir um imóvel, mesmo nas zonas mais baratas, devido aos rendimentos mensais mais baixos registados na maioria dos seus países.

Despesas anuais de manutenção de uma habitação em Itália

Se o teu imóvel fizer parte de um edifício de apartamentos ou de um complexo residencial, tens de arcar com as despesas de condomínio. Isto inclui a manutenção do aquecimento, a limpeza das áreas comuns, a manutenção dos jardins e a reparação de fachadas e telhados.

Também deves considerar o pagamento dos serviços públicos básicos , como a eletricidade, o gás, a água e a Internet fixa, que se faturam mensalmente.

Por fim, se tiveres apólices de seguro de habitação, deves inclui-las no orçamento. O seguro básico obrigatório é geralmente contratado através de um crédito hipotecário bancário, enquanto o seguro multirrisco se contrata de forma voluntária.

Estas coberturas representam um orçamento de €500 ($580) adicionais aos €2500 ($2.900) ou €3000 ($3.500) que já correspondem ao restante das despesas anuais.

Impostos sobre uma casa em Itália

O sistema fiscal italiano aplica taxas diferenciadas dependendo do tipo de imóvel e do facto de o comprador vir a utilizar o imóvel como sua residência principal. Para que entendas melhor, apresentamos-te como funcionam os impostos, tanto no momento da aquisição como na tua condição posterior de proprietário.

Impostos aplicados à compra

Neste caso, são estabelecidas duas formas de tributação sobre a propriedade. Por um lado, se a compra for feita a um vendedor particular, deves pagar o imposto de registo sobre o valor cadastral do imóvel. Ao abrigo do regime de primeira habitação, a taxa é de 2%.

Como estrangeiro, podes beneficiar desta vantagem se transferires a tua residência legal para o município onde a compra foi efetuada, num prazo máximo de 180 dias.

Se o imóvel for a sua segunda habitação ou se não for residente, o imposto ascende a 9%. Por outro lado, se a habitação for adquirida diretamente a uma empresa de construção no prazo de cinco anos após a sua construção, não se paga o imposto de registo.

Em vez disso, aplica-se o Imposto sobre o Valor Acrescentado, que é calculado com base no preço real de venda. Nesta modalidade, a taxa é de 4% para a primeira habitação, de 10% para habitações secundárias e de 22% para imóveis de luxo.

Imposto sobre os lucros

Em Itália, o lucro líquido resultante da venda de um imóvel é tributado a uma taxa fixa de 26%, desde que a transação ocorra nos primeiros cinco anos após a aquisição do imóvel. Após esse período, a venda do imóvel fica totalmente isenta deste imposto.

Impostos recorrentes

O imposto predial anual em Itália, conhecido como IMU, incide principalmente sobre as habitações de luxo e as segundas residências.

Os imóveis registados como residência principal estão isentos deste pagamento. No entanto, no caso dos cidadãos não residentes, cada município aplica taxas fixas aos seus imóveis. Estas taxas situam-se normalmente entre 0,4% e 1,06% do valor cadastral reavaliado.

Passos para comprar uma casa em Itália

Para que a compra da sua casa em Itália seja um processo formal, organizado e ágil, elaborámos um guia passo a passo. Desta forma, estarás mais atento aos pormenores em cada fase do negócio.

1. Encontrar imóveis através de diferentes métodos

Para procurar um imóvel neste país europeu, podes escolher entre três vias principais, nas quais te podes basear consoante as tuas necessidades, localização e disponibilidade de tempo.

• Portais digitais: é aí que se concentra o maior volume de anúncios de diferentes tipos de habitações à venda, tanto de agências como de proprietários particulares. Algumas das plataformas mais conhecidas são a Idealista e a Immobiliare.
• Agências imobiliárias tradicionais: aconselham-te diretamente ao longo de todo o processo de procura e aquisição, permitindo-te aceder a ofertas exclusivas do seu catálogo. Entre as mais destacadas encontram-se Gabetti e Tecnocasa, que pode visitar pessoalmente.
• Contacto direto com os proprietários: consiste em percorrer as zonas do teu interesse à procura de cartazes de venda para contactares diretamente os proprietários, o que te permite iniciar uma negociação sem intermediários.

2. Negociação inicial

Depois de selecionar um imóvel, inicia-se o processo de negociação através de uma proposta formal de compra. Neste documento, define o preço oferecido e estabelece um prazo para a sua aceitação.

Além disso, é habitual pagar um depósito inicial que corresponde a uma percentagem do valor da oferta. Se o vendedor aceitar as condições, assina a proposta e o processo de aquisição é formalmente iniciado.

3. Análise técnica e jurídica do imóvel

Antes de efetuar o pagamento final da tua nova casa, é imprescindível que contrates um advogado independente para verificar os documentos e a situação jurídica do imóvel. É aconselhável verificar a situação cadastral e urbanística do imóvel, a fim de se certificar de que não existem conflitos a nível municipal ou estatal.

Além disso, deves verificar o estado estrutural da habitação e o bom funcionamento de todos os seus serviços básicos. Isto vai ajudar-te a prever despesas futuras e pode ter um impacto direto na negociação do preço final.

4. Assinatura do contrato preliminar

Quando ambas as partes concordam com as condições do negócio, procede-se à elaboração e assinatura do contrato preliminar, conhecido em Itália como «compromesso». Este documento detalha as regras da transação, os prazos para a entrega do imóvel e os certificados que comprovam que o imóvel está livre de dívidas ou litígios.

Paralelamente, deves efetuar o pagamento do sinal principal, que corresponde a um valor entre 10% e 20% do custo total da casa. Todo este processo requer supervisão e registo obrigatório junto da autoridade fiscal italiana.

5. Assinatura final e registo do imóvel

A conclusão da transação é efetuada perante um notário público, que é o único funcionário autorizado a certificar legalmente a compra de qualquer imóvel em Itália. O notário encarrega-se de ler a escritura pública e de verificar se o saldo restante do preço da habitação foi efetivamente pago.

Posteriormente, solicita as assinaturas do comprador e do vendedor para proceder ao registo do imóvel no Registo Predial do país.

Dica de compra: Evite os seguintes erros comuns

• Pagamentos sem contrato ou comprovativo: por vezes, para agilizar os processos, os estrangeiros realizam pagamentos em dinheiro ou transferências sem um documento comprovativo, o que pode dar origem a fraudes.
• Não incluir cláusulas de proteção: se pretenderes solicitar um crédito hipotecário, é fundamental que incluas uma cláusula no contrato preliminar que preveja a devolução do depósito caso o banco recuse a hipoteca.
• Confiar questões jurídicas ao agente imobiliário: estes profissionais são consultores comerciais especializados na intermediação de imóveis. Por conseguinte, não estão habilitados nem autorizados a realizar auditorias legais aprofundadas.

Como pagar uma casa em Itália?

Em Itália, existem vários métodos para efetuar o pagamento do seu novo imóvel de forma legal e ao abrigo das garantias estabelecidas pela legislação do país.

• Cheque bancário circular: continua a ser um dos métodos mais utilizados. Este documento é emitido diretamente por um banco italiano, o que garante que os fundos estão totalmente protegidos e à disposição do vendedor.
• Conta de depósito do notário: representa a opção mais segura para os compradores estrangeiros. Permite transferir o dinheiro para uma conta bancária especial sob a custódia do notário, que só liberta os fundos ao vendedor quando o imóvel tiver sido registado com sucesso em nome do comprador.
• Transferência bancária direta: este método é utilizado principalmente para o pagamento do depósito inicial. Recomenda-se que seja sempre realizada com base num documento previamente assinado.

Restrições aos movimentos de dinheiro

Na verdade, não existem restrições às transferências de fundos provenientes do estrangeiro, desde que a origem dos recursos esteja plenamente justificada.

Para cumprir este requisito, as entidades irão solicitar-lhe declarações de rendimentos, contratos de venda de outros bens, testamentos de herança ou certificados que comprovem que a proveniência do dinheiro é totalmente lícita.

Hipotecas: diferenças entre residentes e não residentes

Os cidadãos estrangeiros podem aceder a créditos hipotecários em Itália, mas as condições variam consoante o seu estatuto migratório.

Aos residentes legais é exigido um contrato de trabalho italiano por tempo indeterminado, ou a declaração de impostos local, caso exerçam uma atividade por conta própria. Nestas condições, os bancos podem financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel.

Em contrapartida, os não residentes que se encontram no estrangeiro enfrentam maiores limitações. As instituições bancárias exigem que a prestação mensal da hipoteca não exceda 35% do seu rendimento líquido mensal.

Além disso, o requerente deve apresentar as suas declarações fiscais, recibos de vencimento e registos de crédito, emitidos no seu país de origem, traduzidos e autenticados com a apostila. Outra limitação importante é que os bancos italianos apenas financiam entre 50% e 60% do valor da habitação para não residentes.

Por conseguinte, deves contar com um orçamento próprio que cubra entre os 40% e os restantes 50%, além dos 10% ou 15% adicionais necessários para cobrir as despesas notariais e os impostos de compra. No que diz respeito às taxas de juro, as hipotecas de taxa fixa situam-se, em média, entre os 3,2% e 3,8% ao ano, com prazos máximos de amortização que oscillam entre 15 e 25 anos.

Formas de pagamento

Uma opção para comprar mais rapidamente e ter maior capacidade de negociação é pagar à vista perante o notário. No entanto, deve ter em conta que não é permitido o pagamento em dinheiro se forem ultrapassados os limites legais estabelecidos na Europa para a prevenção da fraude.

Tambémpodes optar pelo modelo de aluguer com opção de compra, conhecido como «rent to buy». Nesta modalidade paga-se um prémio inicial e prestações mensais fixas durante três ou cinco anos, que vão sendo deduzidas de uma parte do preço final da habitação. Assim que o prazo terminar, deves proceder ao pagamento do montante restante perante um notário para adquirir a propriedade definitiva.

Custos de transferência que deves ter em conta

Tem em conta que, se as tuas poupanças não estiverem em euros, os bancos tradicionais vão cobrar uma comissão elevada pela emissão e receção de transferências do estrangeiro. Além disso, costumam aplicar uma taxa de câmbio pouco favorável em relação ao mercado oficial, o que se traduz num custo final mais elevado da habitação.

Dicas antes de comprar uma casa em Itália

Investir em imóveis na Itália pode ser complicado se não dispuseres das ferramentas e da informação necessárias para evitar cometer erros. Por isso, elaborámos uma lista de conselhos que te vão ajudar a estar atento a certos pormenores durante o processo de compra da tua nova casa neste país europeu.

1. Não poupes na contratação de um advogado.

Contar com o apoio de um advogado em Itália permite‑te obter informações completas e claras sobre a situação jurídica e administrativa do imóvel que tens em vista. Além disso, ajuda a evitar que sejas vítima de fraudes ou que assines contratos desfavoráveis.

2. Cuidado com os custos ocultos após a compra

Calcula cuidadosamente tanto o custo real do imóvel como as despesas e impostos a pagar após a compra. O mais aconselhável é acrescentares entre 10% e 15% do valor total do imóvel para cobrir essas despesas ocultas.

3. Dá prioridade à tua conectividade

A conectividade é extremamente importante ao longo de todo o processo de procura, negociação e compra de um imóvel em Itália, uma vez que te permite aceder a plataformas imobiliárias para comparar imóveis, destacar zonas e contactar tanto agentes imobiliários como proprietários diretos.

Além disso, é essencial para comunicares com o teu advogado e com o agente imobiliário que te está a aconselhar, independentemente de estares em Itália ou noutro país do mundo. Por isso, os planos mensais da Holafly são a melhor opção de conectividade enquanto concretizas o teu investimento imobiliário em Itália.

Podes escolher entre um plano de 25 GB ou dados ilimitados , que oferecem cobertura em mais de 160 países em todo o mundo e a possibilidade de os partilhar com outros dispositivos.

Também tens acesso ao benefício Always On, que te oferece 1 GB por mês gratuitamente como apoio em casos de emergência, especialmente quando esgotares os teus dados ou cancelares o plano.

Se só vais viajar para esse país europeu durante a compra da tua casa, recomendamos-te o eSIM para Itália da Holafly, com o qual terás dados ilimitados apenas durante os dias em que precisares de Internet.

3. Aluga antes de comprar

Para esclareceres dúvidas sobre a localização do imóvel que te interessa e sobre o bairro em geral, é aconselhável alugar lá durante algum tempo. Desta forma, podes perceber vários aspetos importantes da zona, como o acesso aos serviços públicos e aos transportes públicos , e até mesmo certificar-te de que é uma zona segura para viver.

Perguntas frequentes sobre a compra de uma casa em Itália

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Belén Grima

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