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Como comprar uma casa em Cuba sendo estrangeiro em 2026
Um estrangeiro pode comprar uma casa em Cuba? Conheça os requisitos legais de 2026, a importância da residência permanente e como funciona o mercado.
Cuba não funciona como o resto do mundo. Isso já o sabe qualquer pessoa que já tenha pisado a ilha. E o seu mercado imobiliário não é exceção. Enquanto na maioria dos países do mundo um estrangeiro chega, encontra um imóvel, paga e assina perante um notário, em Cuba o processo tem as suas próprias regras, restrições e, acima de tudo, um contexto jurídico que é necessário compreender antes de dar qualquer passo.
A boa notícia é que, desde 2011, é possível comprar uma casa em Cuba sendo estrangeiro, quando o Decreto-Lei n.º 288 legalizou a compra e venda de habitações e abriu o mercado aos cidadãos estrangeiros com residência permanente na ilha. A má notícia é que essa última parte, a residência permanente, é a condição que mais limita o processo para quem chega do estrangeiro sem nunca ter vivido lá.
Este guia explica-te como o sistema funciona realmente: o que os estrangeiros podem e não podem comprar, quanto custam os imóveis, quais os impostos aplicáveis, qual é o processo legal e quais as alternativas existentes para quem não tem residência permanente em Cuba.
Quais são os requisitos para os estrangeiros que pretendem comprar uma casa em Cuba?
Este é o ponto mais importante do processo e aquele que mais surpreende quem chega com a ideia de comprar um imóvel na ilha tal como faria no México, em Portugal ou na República Dominicana.
Desde 2011, o Decreto-Lei n.º 288 permite a compra e venda de habitações entre pessoas singulares cubanas e estrangeiras com residência permanente em Cuba. Essa é a chave: residência permanente. Não basta ter um visto de turista, uma autorização de permanência de longa duração ou mesmo um visto de trabalho temporário. Para poder comprar uma habitação em Cuba como estrangeiro através do mercado privado entre particulares, é necessário ter residência permanente no país.
Os estrangeiros sem residência permanente não podem adquirir habitações em Cuba, salvo exceções autorizadas pelo Estado. Dito isto, existem algumas vias alternativas para ter acesso a um imóvel em Cuba:
Projetos turísticos e empreendimentos autorizados pelo Estado
Os estrangeiros podem participar em projetos aprovados em zonas turísticas ou residenciais autorizadas pelo Estado. Trata-se de projetos específicos geridos por entidades estatais cubanas, através dos quais é possível adquirir imóveis ou celebrar contratos de arrendamento de longa duração. Não se trata de uma compra no sentido convencional, mas confere direitos de uso sobre o imóvel.
Heranças com laços familiares em Cuba
Os estrangeiros podem adquirir imóveis por via de herança, caso tenham laços familiares em Cuba. Se tiveres familiares cubanos e fores beneficiário de uma herança, podes tornar-te proprietário de uma habitação na ilha.
Cubanos no estrangeiro
Os cidadãos cubanos que residem fora do país e mantêm a sua cidadania cubana encontram-se numa situação diferente da de um estrangeiro propriamente dito. Podem comprar imóveis em Cuba, embora haja algumas nuances consoante o tempo que passaram fora do país e a sua situação específica em matéria de imigração. Nestes casos, o processo pode ser realizado mediante uma procuração notarial outorgada perante o consulado cubano no país de residência.
O limite das propriedades
Cuba estabelece que uma pessoa pode possuir uma habitação permanente e outra para descanso ou lazer. Este limite aplica-se a qualquer pessoa, seja ela cubana ou estrangeira residente. Não é possível acumular um número ilimitado de imóveis.
Documentação necessária
Para quem preenche os requisitos para comprar, os documentos habituais exigidos incluem:
- Passaporte válido como documento de identificação principal.
- Cartão de identidade cubano, para residentes.
- Declaração sob juramento de que não possui outra habitação permanente em Cuba.
- Certificado de capacidade jurídica para realizar o ato jurídico.
- Título de propriedade do vendedor inscrito no Registo Predial.
- Certificação cadastral do imóvel.
O papel do notário
Os trâmites necessários devem ser realizados perante um notário público. Em Cuba, todas as transações de compra e venda de imóveis são formalizadas num cartório estatal. Não existe a figura do notário privado para estes atos. O contrato deve ser posteriormente inscrito no Registo Predial para ter plena validade legal.
Um aviso importante para os cidadãos norte-americanos
Se fores cidadão ou residente nos Estados Unidos, os regulamentos da OFAC (Office of Foreign Assets Control) impõem restrições adicionais às transações financeiras com Cuba. É imprescindível consultar um advogado especializado em sanções antes de realizar qualquer transação imobiliária.
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Quanto custa uma casa em Cuba e como funciona o mercado imobiliário do país?
O mercado imobiliário cubano é peculiar em muitos aspetos, e no que diz respeito aos preços e à legalidade não é exceção. Embora a legislação cubana exija que as escrituras notariais de compra e venda sejam formalizadas em pesos cubanos (CUP) perante o Estado, na prática o mercado está completamente dolarizado. As transações efetivas são realizadas principalmente em dólares americanos (USD), euros ou através de transferências bancárias internacionais «fora» do cartório, num contexto de crise cambial que faz com que os valores flutuem rapidamente.
Apesar destas complexidades, os preços em Cuba continuam a ser significativamente mais baixos do que os de outros destinos caribenhos, devido à onda migratória em grande escala e à crise económica. Um imóvel que em Punta Cana custaria $300.000 (€262.695) pode ser encontrado em Havana por uma fração desse valor, embora essa diferença venha acompanhada de um contexto social e de infraestruturas muito diferente.
Havana
A capital concentra a maior parte do mercado imobiliário ativo da ilha e a maior diversidade de preços. O valor médio dos anúncios ronda os $40.000 (€35.026), mas esse número esconde uma enorme variação consoante o município:
- Zonas de prestígio: concentram-se nos municípios de Playa (Miramar, Siboney, Cubanacán) e Plaza de la Revolución (Vedado, Nuevo Vedado). Siboney e Miramar são conhecidas pelas suas amplas casas residenciais, jardins e garagens. Um apartamento ou casa de tamanho médio nestas zonas custa entre $35.000 e $75.000 (€30.648-65.674), mas os imóveis de grande valor patrimonial, mansões ou penthouses modernos e bem conservados ultrapassam facilmente os $150.000 (€131.348) e podem chegar aos $300.000 (€262.695).
- Zonas periféricas e em liquidação: no outro extremo, municípios como Habana del Este, Cotorro, Regla e Guanabacoa apresentam as médias mais baixas (entre $16.000 e $24.000 (€14.010-21.015) nos portais de anúncios). No entanto, a pressa de muitas famílias em emigrar criou um mercado informal de liquidação, onde é possível encontrar apartamentos comuns na periferia (como em Alamar) por valores reais que variam entre $5.000 e $12.000 (€4.378-10.507).
- A Havana Velha: tem o seu próprio nicho. Possui edifícios históricos de elevado valor arquitetónico, mas a grande maioria requer investimentos significativos e imediatos em reabilitação e manutenção estrutural.
Varadero
É a zona mais exclusiva e cara do país, onde os imóveis custam entre $100.000 e $250.000 (€87.565-218.913). O seu caráter internacional, as praias de primeira classe e a procura constante por parte da diáspora cubana sustentam estes preços. Por ser um destino turístico de grande interesse, é também aí que o Estado exerce um maior controlo regulatório e fiscal sobre as transações imobiliárias.
Trinidad e outros destinos históricos
Trinidad, cidade declarada Património da Humanidade pela UNESCO, mantém um mercado dinâmico, impulsionado pelo interesse em imóveis coloniais adequados para o negócio do aluguer turístico (casas particulares). A combinação de arquitetura histórica e atrativo turístico sustenta um mercado com valores significativamente superiores à média nacional das províncias.
Outras províncias
Em cidades principais como Villa Clara, Holguín, Camagüey ou Pinar del Río, as habitações bem localizadas ou de boa qualidade custam, em média, entre $30.000 e $35.000 (€26.270-30.648). No entanto, fora dos circuitos turísticos e em zonas residenciais comuns, a variação dos preços reais de venda é ampla e começa nos $10.000 (€8.757).
Um mercado com características únicas
Há algo que é importante compreender sobre os preços em Cuba: não existe um portal imobiliário oficial com estatísticas verificadas e atualizadas. Os preços que circulam em plataformas como o Revolico, o MLC Cuba ou outros sites de anúncios são valores de referência do mercado informal, não cotações oficiais. O valor real de cada transação acaba por ser determinado pelas partes envolvidas, pelo estado do imóvel, pelo acesso a serviços básicos, como água e eletricidade, e pela procura específica de cada zona.
Que impostos é preciso pagar ao comprar uma casa em Cuba?
O sistema fiscal cubano relativo à compra e venda de habitações é mais simples do que o da maioria dos países europeus, embora tenha as suas próprias particularidades.
1. Imposto sobre a Transmissão de Bens e Sucessões
O imposto sobre a transmissão de bens é de 4% do valor declarado do imóvel. É o principal imposto a pagar na compra de um imóvel e é pago pelo comprador no momento da formalização perante o notário.
A base tributável é o valor declarado na escritura. Na prática, é frequente haver uma diferença entre o valor declarado e o preço real da transação, uma prática comum no mercado cubano que acarreta os seus próprios riscos legais.
2. Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares para o vendedor
O vendedor de um imóvel em Cuba deve pagar impostos sobre o lucro obtido. A legislação estabelece percentagens que variam consoante o valor da transação. É uma obrigação do vendedor, não do comprador, mas é importante conhecê-la, pois pode influenciar a disposição do vendedor em declarar o preço real.
3. Emolumentos notariais
Os honorários do cartório público em Cuba são significativamente mais baixos do que os de um notário privado na Europa. As taxas exatas dependem do valor do imóvel e são reguladas pelo Estado.
4. Imposto sobre bens imóveis
Cuba tem um imposto anual sobre a propriedade, embora as suas características e aplicação tenham variado nos últimos anos. A Resolução n.º 313/2024 do Ministério das Finanças e Preços atualizou o regime fiscal aplicável às habitações. É aconselhável verificar junto de um consultor jurídico local qual é a situação em vigor no momento da compra.
Passos para comprar uma casa em Cuba
O processo de compra e venda em Cuba segue uma ordem definida e obrigatória. Ignorar qualquer passo pode invalidar a transação ou dar origem a problemas legais posteriores.
1. Verifica a tua situação legal enquanto comprador
Antes de procurar qualquer imóvel, certifica-te de que cumpres os requisitos para comprar em Cuba: residência permanente, se fores estrangeiro, ou a situação migratória adequada, se fores cubano a viver no estrangeiro. Um advogado especializado em direito imobiliário cubano pode orientar-te sobre o seu caso específico.
2. Procura o imóvel
Como já te dissemos, as principais plataformas de anúncios imobiliários em Cuba são o Revolico.com, o MLC Cuba e portais especializados como o HogarEnCuba ou o CasasOasis. Existem também agências imobiliárias autorizadas que trabalham com imóveis destinados especificamente a compradores internacionais, especialmente em Havana e Varadero.
3. Verifica a situação legal do imóvel
Este passo é fundamental. Antes de te comprometeres com qualquer pagamento, o teu advogado deve verificar no Registo Predial se o vendedor é o proprietário legítimo, se o imóvel está devidamente registado, se não tem ónus, litígios nem dívidas associadas e se a certidão cadastral corresponde à realidade física do imóvel.
4. Avaliação oficial do imóvel
A transação inclui uma avaliação oficial do imóvel por parte dos organismos estatais competentes. Esta avaliação oficial pode diferir do preço acordado entre as partes e é um dos elementos que pode prolongar o processo.
5. Elaboração do contrato de compra e venda
O contrato é redigido num cartório público, na presença de ambas as partes ou dos seus mandatários. Deve incluir a identificação do comprador e do vendedor, uma descrição detalhada do imóvel, o preço e a forma de pagamento, bem como uma declaração de que o imóvel está livre de ónus.
6. Formalização perante notário e pagamento
O pagamento total é efetuado no momento da formalização perante notário, utilizando os meios de pagamento emitidos pelas instituições bancárias cubanas. Nesta altura, o comprador apresenta também a declaração sob juramento de que não possui outra habitação permanente.
7. Inscrição no Registo Predial
Após a assinatura da escritura pública, esta deve ser registada no Registo Predial para que tenha plena validade jurídica. Só então é que o imóvel fica oficialmente em nome do novo proprietário.
Gestão a partir do estrangeiro por meio de procuração
Se vives fora de Cuba e pretendes comprar um imóvel, tens duas opções: viajar para assinar o contrato ou nomear alguém em Cuba por meio de uma procuração notarial. Para outorgar a procuração a partir do estrangeiro, podes dirigir-te ao consulado cubano mais próximo com o teu passaporte cubano, onde o cônsul atua como notário, com um custo aproximado de $100 a $200 (€88-175), dependendo do consulado.
A outra opção é outorgar a procuração perante um notário do teu país de residência, legalizá-la com uma apostila, em conformidade com a Convenção de Haia, e enviá-la para Cuba.
Como pagar uma casa em Cuba?
O sistema de pagamentos em Cuba tem as suas próprias regras e não funciona como no resto do mundo. Este é um dos aspetos mais complexos para os compradores que vêm do estrangeiro.
Pagamentos em dinheiro e em moeda estrangeira
O mercado imobiliário cubano opera principalmente em dólares americanos ou no seu equivalente em moeda convertível. Os pagamentos devem ser efetuados através de instrumentos emitidos por instituições bancárias cubanas e sempre com rastreabilidade documental.
Evita pagamentos em dinheiro sem documentação. Embora sejam comuns no mercado informal, não têm validade perante o notário público e expõem o comprador a riscos jurídicos significativos.
Transferências internacionais
Enviar dinheiro para Cuba a partir do estrangeiro é um processo que apresenta as suas próprias complicações, especialmente a partir de países com relações diplomáticas tensas com a ilha. As restrições da OFAC aplicáveis aos cidadãos e residentes norte-americanos são as mais severas, mas mesmo para os compradores europeus o sistema bancário cubano apresenta limitações que convém conhecer antecipadamente.
Existem serviços de transferência especializados em remessas para Cuba que podem facilitar o processo, embora as comissões e as taxas de câmbio aplicáveis variem.
Sem hipotecas para estrangeiros
Cuba não dispõe de um sistema de financiamento hipotecário comparável ao dos países europeus ou latino-americanos. As compras são normalmente efetuadas a dinheiro. Na prática, não existe um mercado de crédito imobiliário acessível aos compradores estrangeiros.
Dicas antes de comprar uma casa em Cuba
Cuba é um mercado fascinante e repleto de particularidades que não existem em nenhum outro lugar do mundo. No entanto, comprar um imóvel aqui exige mais cautela do que em quase qualquer outro destino. Estas dicas resumem o que é mais importante.
1. Informa-te bem sobre o que podes e o que não podes comprar antes de iniciar qualquer processo
A restrição à residência permanente para estrangeiros é real e é aplicada. Antes de te entusiasmares com um imóvel específico, verifica junto de um advogado especializado em direito imobiliário cubano qual é a tua situação jurídica concreta. Este passo prévio pode poupar muito tempo e dinheiro.
2. Nunca assines acordos privados sem uma escritura notarial
É um dos erros mais frequentes e mais dispendiosos. Os acordos informais entre particulares, por mais bem-intencionados que sejam, não têm qualquer validade legal em Cuba. A única forma de proteger legalmente uma transação imobiliária é através de uma escritura pública perante um notário do Estado, seguida de inscrição no Registo Predial.
3. Verifica sempre o título no Registo Predial
A fraude imobiliária mais comum em Cuba envolve imóveis com documentação incompleta, títulos não registados ou vendedores que não têm pleno direito sobre o que vendem. O teu advogado deve verificar o histórico completo do imóvel antes de entregares qualquer quantia.
4. Tem em conta o contexto económico da ilha
Cuba atravessa uma crise económica prolongada que afeta o fornecimento de serviços básicos, como água, eletricidade e gás. Antes de comprar, avalia a situação real do imóvel no que diz respeito ao acesso a estes serviços, não só no momento da visita, mas também no contexto geral do bairro e da cidade.
Os imóveis que «não têm problemas de eletricidade» são anunciados precisamente por isso, o que diz muito sobre a situação geral.
5. As zonas turísticas têm regulamentos adicionais
Os imóveis em Varadero e noutras zonas turísticas de Cuba estão sujeitos a regulamentações específicas do Estado, incluindo eventuais direitos de preferência a favor de entidades estatais e restrições quanto à utilização que pode ser dada ao imóvel. É fundamental informar-te sobre estas particularidades antes de negociar o preço.
6. Sinais de alerta que não podes ignorar
Vendedores que pressionam para fechar o negócio sem dar tempo para verificar a documentação, imóveis sem título registado no Registo Predial, pagamentos exigidos antes da assinatura perante o notário e acordos que são apresentados como «mais rápidos» por evitarem trâmites oficiais. Em qualquer um destes casos, pára e consulta um advogado antes de continuar.
Perguntas frequentes sobre a compra de uma casa em Cuba
Não. Os estrangeiros sem residência permanente em Cuba só podem comprar em casos muito específicos: imóveis em projetos turísticos autorizados pelo Estado ou por via de herança, desde que tenham laços familiares na ilha. A compra direta no mercado privado entre particulares está reservada a estrangeiros com residência permanente em Cuba e a cidadãos cubanos.
Sim, mas com algumas nuances. Só podem fazê-lo os cidadãos cubanos que residem fora do país e mantêm a sua cidadania. O processo pode ser realizado através de uma procuração notarial outorgada no consulado cubano do país de residência, sem necessidade de se deslocar a Cuba para a assinatura.
A legislação cubana estabelece que uma pessoa pode ser proprietária de uma habitação permanente e de, no máximo, uma segunda habitação de lazer ou de férias. Não é permitido possuir mais propriedades para além dessas duas.
O principal imposto é o imposto sobre a transmissão de bens, que ascende a 4% do valor declarado do imóvel. Os honorários notariais são adicionais e são regulados pelo Estado.
Para os cidadãos cubanos no estrangeiro, sim. Podem outorgar uma procuração notarial junto do consulado cubano do seu país de residência a favor de um procurador em Cuba, que agirá em seu nome em todos os trâmites. No caso dos estrangeiros, a situação depende do cumprimento dos requisitos para a compra e da estrutura específica da transação.
Os cidadãos e residentes dos Estados Unidos estão sujeitos a restrições adicionais impostas pela OFAC relativamente às transações financeiras com Cuba. Estas restrições podem afetar diretamente a possibilidade de efetuar pagamentos relacionados com a compra de um imóvel. Recomenda-se consultar um advogado especializado em sanções internacionais antes de dar início a qualquer processo.
Não no sentido convencional. Cuba não dispõe de um mercado de crédito imobiliário acessível aos compradores estrangeiros comparável ao de outros países. As transações são normalmente realizadas a pronto.
