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Comprar casa em Bali para estrangeiros em 2026
Quer dar um rolê e comprar casa em Bali? Se ligue nas regras e alternativas para chegar nesse sonho de ter seu cantinho na ilha!
Comprar casa em Bali para gringos exige umas paradas legais e administrativas diferentes do que está acostumado na Europa ou na América Latina. As autoridades da Indonésia têm umas regras bem específicas e rígidas para quem é de fora.
A gente montou esse guia para você sacar como funciona o mercado imobiliário aqui, que tipo de imóvel dá para pegar, quanto custa o metro quadrado e como fazer o pagamento.
Ainda juntamos umas dicas e um passo a passo para você fazer uma compra segura e ficar de olho em todos os detalhes. Não corra o risco de perder seu investimento!
Requisitos para gringos comprarem casa em Bali🏠
Mesmo com o mercado imobiliário bombando em Bali quem é de fora tem umas restrições. Você não pode ser o dono oficial do imóvel porque as autoridades indonésias dão prioridade para cidadão nativos.
Por isso a galera de fora costuma buscar outras formas de ter acesso a imóveis, usando umas figuras jurídicas permitidas que a gente explica agora:
| Tipo de propiedade | Forma de contrato | Características |
| Leasehold | Arrendamento por um prazo de 25 a 50 anos ou mais. | Essa é uma das formas mais usadas pela galera de fora pra morar em Bali. Com essa modalidade você não vira dono mas tem o direito de usar o imóvel por um tempo determinado. |
| Hak Pakai | Concede o direito de uso da propriedade. | Você pode usar e ocupar o imóvel por um tempo. Aqui o imóvel pode ser do Estado ou de algum dono particular indonésio. Tem um peso legal maior porque dá o direito de usar uma moradia com certificação oficial de terras, mesmo sem ser o dono. |
| Comprar mediante PT PMA | Compra através de uma sociedade estrangeira registrada na Indonésia. | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, conhecida como PT PMA, é uma empresa de investimento estrangeira registrada legalmente na Indonésia, através da qual pode comprar uma propriedade para morar ou para negócios. Pede mais burocracia, trâmites e um valor mínimo de investimento. |
Visto ou permissões de residência necessários🪪
Dependendo de como você vai conseguir usar um imóvel em Bali, precisa apresentar uns documentos pessoais de imigração. Por exemplo: se usar a modalidade leasehold (contrato de arrendamento de longo prazo) nem sempre vai ser exigido que você seja residente.
Já para comprar um imóvel com Hak Pakai precisa ter residência porque isso permite registrar o direito no seu nome como gringo. Vão pedir um visto tipo o Kitas (temporário), o Kitap (permanente) ou um visto de segunda residência.
Documentos que precisa apresentar📝
Precisa do seu passaporte válido, permissão de residência (se for o caso), comprovante de grana, contrato de compra e venda ou arrendamento, a due diligence da propriedade, certificado de zoneamento, revisão do registro da propriedade e o número fiscal local para alguns processos.
Ajuda legal e assessoria imobiliária profissional em Bali⚖️
Como o sistema imobiliário em Bali é meio complicado é super recomendado que gringos contratem advogados especialistas em propriedades e um corretores autorizados para ajudar na busca pelo seu lar.
Garanta que vão dar uma olhada em todas as certificações das propriedades para ter certeza que elas estão liberadas para venda ou aluguel de longo prazo para gringos.
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Custo de uma casa em Bali💰
O preço de uma casa em Bali para gringos costuma ser bem mais alto do que para quem é local.
Essa é uma medida que as autoridades indonésias usam para proteger o mercado imobiliário, dando prioridade para os cidadãos deles. A gente mostra os valores aproximados do metro quadrado em algumas áreas de Bali:
Preço médio do metro quadrado em Bali📐
No sul e sudoeste da ilha – Canggu, Seminyak, Uluwatu ou Ubud – os preços variam de US$ 1.500 a US$ 5.000 por metro quadrado para imóveis já prontos tipo vilas, apartamentos ou casas, algumas delas pertinho da praia, o que explica o valor alto.
Já no norte de Bali – Lovina ou Singaraja – você tem imóveis tipo vilas ou fazendas com preços por metro quadrado de US$ 900 a US$ 1.800, sendo ainda mais em conta que o sul da ilha.
O que influencia o preço?📣
Se você quer uma casa de frente para o mar pode custar perto de US$ 1 milhão, já que esse tipo de imóvel é considerado de luxo.
Outros imóveis com 1 ou 2 quartos pode achar entre US$ 160.000 e US$ 280.000, mais ou menos, dependendo da distribuição, acabamentos, localização dentro da área e o tamanho total do imóvel, além da proximidade com os pontos turísticos de Bali.
Custos anuais de uma casa em Bali💵
As casas em Bali costumam ter custos de manutenção anual que é importante você saber para não ter surpresas.
Casas ou vilas em Bali vêm com piscina e jardins grandes com árvores e plantas que precisam de cuidado especial, o que pode custar uns US$ 3.500 por ano.
Outros fatores tipo segurança, limpeza, seguros do imóvel e uns reparos que precisem ser feitos nas tubulações ou telhados são custos que não pode deixar de lado ao comprar um imóvel na ilha, o que pode somar outros US$ 3.500 ou mais às despesas anuais.
Impostos de uma casa em Bali💸
Na hora de comprar um imóvel em Bali tem que arcar com as obrigações tributárias que cabem como responsável pelo imóvel. Vamos detalhar essas cargas fiscais que precisa ter em mente.
1. Impostos na compra
Quando você compra uma casa em Bali tem que adicionar ao orçamento as despesas com cartório, o registro legal do imóvel, a transferência de direitos e os honorários de advogados e corretores.
Dependendo da estrutura jurídica que escolheu tem que calcular esses custos. Eles podem representar entre 2% e 10% do valor do contrato.
2. Imposto anual sobre a propriedade
Esse imposto é conhecido localmente como PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) e a taxa legal é de 0,5%, mas a maioria dos donos paga entre 0,05% e 0,20% do valor comercial real do imóvel por ano, o que faz dele uma das taxas de imposto sobre propriedade mais baixas comparado com outros países da Ásia.
3. Imposto na venda da sua casa em Bali
A taxa de imposto para vender um imóvel em Bali é de 2,5% sobre o valor bruto da venda, que é pago unicamente pelo vendedor.
Esse imposto é calculado sobre o preço total da transação e não sobre o lucro porque não existe um imposto sobre ganho de capital em Bali.
Se vender uma vila ou uma casa por US$ 300.000, independente de ter lucro ou não, tem que aplicar 2,5% de desconto, o que dá uns US$ 7.500. É isso que você vai ter que pagar pro fisco indonésio pela venda da sua casa.
4. Outras despesas
Durante o processo de venda também tem que considerar a participação de um corretor, que cobra entre 3% e 5% do valor total da venda, além dos honorários de cartório, que podem variar entre 0,5% e 1,5%.
Passos para comprar uma casa em Bali👟
Comprar uma casa em Bali sendo gringo não residente exige um planejamento bem mais rigoroso do que em outros países. Seguir um passo a passo detalhado garante uma compra bem-sucedida e o cumprimento das regras.
1. Busque imóveis combinando métodos
Para começar a busca por um imóvel em Bali é vital que pesquise em portais imobiliários e com agências que possam te assessorar durante todo o processo.
Alguns deles são Rumah123, Lamudi Indonesia, Ray White Indonesia e Seven Stones Indonesia. Lá pode comparar preços dos imóveis em várias áreas de Bali, vantagens e desvantagens de localização e o interesse comercial.
2. Verifique a situação legal e o estado do imóvel escolhido
Com a ajuda de advogado confira se todas as infos e docs do imóvel estão em ordem e se ele pode ser vendido ou alugado de longo prazo. Verifique especificamente o certificado do terreno, a licença de construção, o uso autorizado do solo e o registro cadastral.
Confirra se o imóvel tem ônus fiscais ou dívidas pendentes, permissões para alugar para turismo (se esse for seu plano futuro) e o estado estrutural da casa.
3. Etapa de negociação
Depois de uma verificação cuidadosa e rigorosa de todos os aspectos administrativos, legais e físicos do imóvel, pode entrar numa negociação baseada na situação real da casa. São estabelecidos acordos onde ficam claras as datas de entrega do imóvel, a transferência e o pagamento total da propriedade.
4. Assinatura do primeiro acordo e pagamento do depósito inicial
Quando ambas as partes concordarem com as condições de compra e venda do imóvel, se assina uma carta que sela esse pacto, no âmbito econômico e logístico em relação à entrega do imóvel.
Se faz o pagamento do depósito, que geralmente fica entre 10% e 30% do preço total do imóvel. Isso é suficiente pra que o imóvel seja retirado do mercado e pra estabelecer os prazos e formas de pagamento do restante.
5. Última revisão jurídica do imóvel a cargo de um cartório
Essa última revisão jurídica é feita por um cartório, que comprova junto do Escritório Nacional de Terras da Indonésia a autenticidade do certificado de propriedade, o uso do solo da área onde o imóvel se encontra e os ônus fiscais dele, pra dar o aval à compra e venda.
6. Assinatura final da escritura e registro oficial da propriedade
Nesse último ponto deve assinar o contrato final perante um cartório e fazer o pagamento restante acordado com o vendedor. Você também deve pagar os impostos de compra e as despesas administrativas correspondentes a esse trâmite.
Depois disso, é feito o registro da propriedade junto à Agência Nacional de Terras da Indonésia, no qual você passa a ter um direito específico pro uso do imóvel. Essa formalização costuma levar entre duas e oito semanas.
7. Evite os seguintes erros ao comprar uma casa em Bali
Muitas vezes o erro é não ter assessoria jurídica profissional na hora de comprar uma casa em Bali, o que resulta em perdas significativas de dinheiro ou atrasos administrativos.
Não seguir um passo a passo estruturado faz com que pule processos tipo a verificação de documentos e o estado da propriedade, o que pode gerar custos extras depois da compra.
Fazer depósitos sem validar as condições legais e administrativas de um imóvel é um erro grave, praticamente um golpe no qual pode cair se não tomar as precauções necessárias.
Como pagar uma casa em Bali?💳
Os métodos mais usados por compradores estrangeiros em Bali são as transferências bancárias do exterior ou através de contas bancárias indonésias. Esse último é o mais prático, seguro e econômico para transações de dinheiro pois evita as altas comissões internacionais.
Também tem financiamento bancário para compra de moradia, ao qual cidadãos estrangeiros podem ter acesso. Nem todos os bancos oferecem e envolvem requisitos ainda mais rigorosos do que os pedidos a cidadão local, o que é uma desvantagem.
Dicas antes de comprar uma casa em Bali🔑
Aqui vão umas dicas para apontar na hora de comprar casa em Bali:
1. Mantenha-se conectado durante todo o processo de compra
O processo de comprar casa começa pela busca em agências locais ou portais web, o que exige uma internet estável.
Estando em Bali ou em outro país os planos de assinatura mensal da Holafly são super úteis. Têm cobertura em mais de 160 países e permitem conectar outros dispositivos.
Escolha entre 25 GB ou dados ilimitados que dão acesso ao Always On, com 1 GB de backup por mês gratuito para não ficar desconectado mesmo quando acabar dados ou cancelar seu plano. A Holafly é internet global descomplicada e ultra rápida, sempre consigo, no seu bolso, laptop ou smartwatch.
2. Verifique minuciosamente a documentação do imóvel
Antes de assinar qualquer documento de compra e venda de um imóvel em Bali verifique a titularidade real do proprietário, as permissões de uso do terreno, as licenças e os ônus fiscais que houver pela compra do imóvel. Evite custos surpresa.
3. Não subestime uma assessoria local
Há vários motivos pelos quais deve considerar contratar a assessoria de advogado ou de corretor em Bali.
Seja pelo idioma, diferenças culturais ou pelas dinâmicas legais e administrativas do mercado imobiliário, é melhor recorrer a um profissional que guie em cada um dos passos que vai dar para adquirir um imóvel legal e com sucesso.
4. Alugue uma casa na área onde pretende comprar
Conhecer de perto a área onde pretende comprar um imóvel permite ampliar o panorama sobre o acesso a transporte, a proximidade com hospitais, escolas, universidades e locais de interesse turístico.
Isso ajuda a tomar melhores decisões e a comparar até mesmo áreas que possam atender melhor às suas expectativas, evitando compras precipitadas que depois possam virar arrependimento.
Perguntas frequentes sobre comprar casa em Bali❓
Sim mas deve dar uma procuração legal, certificada por um cartório, a um advogado local para que ele cuide de todos os trâmites legais e administrativos.
O leasehold é o método mais usado por estrangeiros na hora de adquirir um imóvel em Bali, pois permite fazer contratos de arrendamento por mais de 20 anos, possibilitando uso e exploração de um imóvel em nome próprio, mesmo sem ser o dono legal da terra.
A diferença é que se o imóvel gerar renda de aluguel os residentes pagam 10% sobre a receita bruta e os não residentes 20%.
Sim, um estrangeiro pode comprar um imóvel legalmente em Bali mas não com propriedade absoluta. Na Indonésia o equivalente a comprar é um arrendamento de longo prazo (leasehold), que vai de 25 a 50 anos, tempo em que um estrangeiro pode usar o imóvel.
Dado que tem baita restrições para gringos comprarem casa em Bali, cometer erros legais ou administrativos é comum, o que coloca suas economias em risco. Podem lhe vender uma vila sem as permissões completas de uso, pode assinar contratos privados mal redigidos ou adquirir imóveis sem comprovar sua extensão e seu uso do solo autorizado.
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