Comprar casa em Andorra para estrangeiros em 2026

Andorra é pequena como uma cidade e tem a complexidade fiscal de país de gente grande. Enfiada entre Espanha e França, no coração dos Pirineus, essa micro-nação já foi famosa só pelo esqui e pelas compras sem imposto. Agora virou o queridinho de quem busca uma vida com impostos baixos e qualidade de vida lá em cima. E com essa galera toda chegando o mercado imobiliário disparou sem freio aparente.

Comprar casa em Andorra sendo gringo é possível mas tem seus truques. A lei mudou muito entre 2023 e 2026. Rolam proibições temporárias, novos impostos só para gringos investidores, limite de imóveis que dá para comprar e cotas anuais de autorização que acabam em horas. Quem não manja dessas regras pode ter uma surpresa bem cara.

Nesse guia vai achar tudo que precisa saber antes de dar esse passo. Requisitos legais atualizados, preços reais por paróquia, impostos, como pagar, passos do processo e os erros mais comuns para você fugir como diabo foge da cruz.

Quais os requisitos para gringos querendo comprar casa em Andorra?🏠

A primeira coisa que você, gringo, precisa saber é que SIM, pode comprar uma casa em Andorra mas com algumas condições. Qualquer pessoa maior de idade pode comprar um imóvel em Andorra, não importa a nacionalidade ou onde mora.

Se você não é residente andorrano com mais de 3 anos de residência efetiva no país nos últimos 10 vai ter que cumprir uns requisitos extras que os locais não têm.

Isso afeta 3 tipos de gente:

• Gringos que não moram em Andorra.
• Gringos que moram em Andorra mas com menos de 3 anos de residência efetiva na última década.
• Empresas registradas fora de Andorra.

Autorização de investimento estrangeiro em imóveis

O primeiro passo e o mais importante é conseguir a Autorització d’inversió estrangera en immobles, a autorização que o Governo de Andorra dá para você, gringo, poder comprar casa no Principado.

Para pedir precisa de:

• RG ou passaporte válido (cópia autenticada em cartório andorrano, ou apostilada se for de fora).
• Certidão de antecedentes criminais do seu país, com apostilha de Haia. Se for da Espanha, essa certidão vence em 3 meses, então é bom pedir bem perto da hora de usar pra não dar ruim.
• Informações detalhadas sobre o imóvel que você quer comprar.
• Taxa de processamento: 300 €.

A resposta do governo andorrano leva de 15 a 20 dias úteis. A autorização é quase automática para quem é da União Europeia, Espanha e França. Só negam em casos raros de segurança nacional ou lavagem de dinheiro.

Limite de imóveis desde abril de 2025

Aqui tem uma mudança na lei que muita gente não sabe. Desde abril de 2025, com a Lei Ómnibus, gringos que não moram aqui só podem comprar no máximo 2 casas ou uma casa unifamiliar. Antes disso não tinha limite. Se está pensando em comprar mais de um imóvel esse limite é crucial.

Imposto sobre investimento estrangeiro imobiliário

Outra mudança que veio para ficar. Desde fevereiro de 2024 tem um imposto específico para gringos ou residentes com menos de 3 anos no país comprarem imóveis. As taxas em 2026, depois da reforma da Lei de Crescimento Sustentável e Direito à Habitação são:

• Primeira casa: 6% sobre o preço de compra e venda.
• Segunda casa: 10% sobre o preço de compra e venda.

Esse valor não é reembolsável nem se você virar residente com mais de 3 anos depois. É um custo inicial que tem que entrar no seu orçamento total desde o começo.

Tem um desconto de 90% nesse imposto se o imóvel for alugado para moradia acessível por pelo menos 10 anos. É exceção bacana para quem compra para investir e está disposto a se comprometer com esse prazo.

Conta bancária em Andorra

A lei andorrana de prevenção de lavagem de dinheiro (Lei 14/2017) exige que todas as transações de compra de imóvel em Andorra sejam feitas por uma conta bancária andorrana. Não é opcional. As 3 opções principais são Andbank, Creand (Credit Andorrà) e MoraBanc. O Sabadell Andorra também opera para clientes ligados ao grupo bancário espanhol.

Abrir conta como não residente em Andorra é possível mas o processo de compliance bancário é puxado: vai ter que provar a origem do seu dinheiro com documentos detalhados. É um dos passos que mais demora e que deve tramitar antes do resto do processo de compra.

Além disso a lei exige que na conta bancária andorrana tenha depositado pelo menos 50% do valor do imóvel antes de fechar negócio.

Seguro do lar obrigatório

A lei andorrana obriga a segurar, no mínimo, a estrutura da casa. O seguro tem que ser feito com uma seguradora autorizada no Principado e pode ser contratado a qualquer momento antes de assinar a escritura.

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Quanto custa uma casa em Andorra?💰

O mercado imobiliário andorrano está numa crescente constante há anos, sem sinal de parar tão cedo. Segundo o relatório do Colégio de Agentes e Gestores Imobiliários de Andorra (AGIA) do primeiro semestre de 2025, o preço médio por metro quadrado chegou a 4.295 €/m², o maior da história, com um aumento anual de 16,4%. No caso de apartamentos, o valor foi de 4.498 €/m².

Os dados mais recentes da RID Analytics indicam um preço médio que já passa dos 5.400 €/m² em geral, e pode chegar a 6.200 €/m² em prédios novos. Escaldes-Engordany, a paróquia mais cara, tem preços entre 7.135 €/m² e 7.400 €/m² para imóveis prontos e chega a 8.500 €/m² em imóveis novos.

Preços por paróquia

O Principado é dividido em 7 paróquias com mercados imobiliários bem diferentes:

• Andorra la Vella, a capital: o preço médio girou em torno de 5.607-6.671 €/m² nos dados mais recentes. É a área com mais serviços, comércio, transporte público, a mais procurada e a mais cara.
• Escaldes-Engordany: a paróquia mais cara do Principado, praticamente grudada na capital. Preços entre 5.689 €/m² e 7.135 €/m² para usados, com os novos passando disso.
• La Massana: área montanhosa bem conectada à capital. Preços um pouco mais tranquilos que Escaldes mas com boas opções de imóveis de qualidade.
• Encamp: paróquia com acesso às pistas de esqui e à capital. Preços intermediários com boa relação qualidade-localização para quem não faz questão de estar no centro.
• Sant Julià de Lòria: a paróquia mais ao sul, na fronteira com a Espanha. Segundo dados de novembro de 2025 é a área com os preços mais baixos do Principado com uma média de 4.491 €/m².
• Ordino e Canillo: são as paróquias mais afastadas do centro urbano, com clima mais rural e de montanha. Têm menos oferta e menos procura, com preços mais acessíveis em termos relativos.

Exemplos para ter uma ideia:

• Apartamento de 45 m²: a partir de 180.000 € nas paróquias mais baratas até 280.000 € ou mais nas áreas mais procuradas.
• Apartamento de 80 m²: a partir de uns 320.000 € até passar dos 500.000 € nas localizações mais badaladas e com acabamentos de primeira.

Custos de manutenção anuais

Além do preço de compra tem despesas recorrentes que precisa considerar. A taxa de condomínio varia dependendo do prédio e dos serviços comuns. O seguro obrigatório da casa tem um custo anual que depende do valor do imóvel. Se o imóvel não for sua moradia principal tem os custos de gestão e manutenção quando você não estiver lá.

Que impostos paga nas casas em Andorra?💸

O sistema fiscal andorrano é bem mais leve que o espanhol mas nos últimos anos surgiram novos impostos específicos para gringos comprarem casa, o que muda o cálculo total. É fundamental conhecer todos antes de negociar o preço.

• Imposto sobre Investimento Estrangeiro Imobiliário: como já explicamos vale para não residentes e residentes com menos de 3 anos no país. A taxa é de 6% para primeira casa e 10% para segunda. Não é reembolsável. É o imposto mais pesado para comprador gringo.
• Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP): pago ao Governo de Andorra. A taxa é de 2% sobre o valor de compra e venda. Esse imposto vale quando o vendedor é pessoa física.
• Imposto ao Comú (prefeitura): um adicional de 2% sobre o valor de compra, pago à prefeitura da paróquia onde fica o imóvel.
• IGI (Impost General Indirecte): é o equivalente andorrano ao IVA, com taxa geral de 4,5%. Vale quando o vendedor é profissional (construtora, incorporadora ou autônomo que vende imóveis). Não vale se o vendedor for pessoa física.
• Taxas notariais: entre 600 € e 1.200 €, mais 0,1% do preço de venda do imóvel.

Para comprador gringo não residente que compra de pessoa física o custo fiscal total da operação pode ficar entre 10% e 12% do preço de compra e venda, incluindo o imposto de investimento estrangeiro, o ITP, o imposto ao Comú e os honorários notariais.

Impostos anuais e recorrentes

Diferente da Espanha, Andorra não tem um equivalente ao IBI (Imposto sobre Bens Imóveis) nos mesmos moldes. Os impostos municipais sobre propriedade são bem mais baixos que na maioria dos países europeus.

Se o imóvel gerar renda de aluguel os rendimentos podem ser sujeitos ao IRNR (Imposto sobre Rendimento de Não Residentes) para quem não é residente fiscal em Andorra.

Ao vender

Os ganhos de capital obtidos com a venda de casa em Andorra podem ser sujeitos ao IRNR pra não residentes ou ao IRPF andorrano para residentes fiscais. A taxa varia dependendo do tempo desde a compra e do ganho gerado. Para residentes fiscais andorranos, a taxa máxima do IRPF é de 10%, bem menor que a espanhola.

Andorra tem acordos de dupla tributação com a Espanha e outros países, o que pode ser importante pra planejar os impostos da venda se você tiver residência fiscal em outro lugar.

Quais os passos para comprar casa em Andorra?👟

O processo de compra de uma casa em Andorra tem uma ordem definida e vários passos que não podem ser pulados. Aqui tem um roteiro para dar um help a não esquecer nadinha:

1. Defina seu orçamento total, incluindo impostos e despesas.

Antes de começar a procurar imóveis calcule quantovai pagar no total somando o preço de compra mais 10-12% de custos extras (imposto de investimento estrangeiro, ITP, Comú, notaria). É comum que compradores gringos cheguem na hora de assinar considerar o imposto específico para investidores estrangeiros, o que pode inviabilizar a operação no último minuto.

2. Busque o imóvel

Os principais portais para buscar imóveis em Andorra são Idealista, Habitaclia e Indomio. Tem também agências imobiliárias locais especializadas, como Andorra Sotheby’s International Realty, Andorra Realty ou várias boutiques independentes em cada paróquia.

Visitar pessoalmente as áreas que te interessam antes de tomar qualquer decisão é super recomendado. Lembre-se que as paróquias têm características bem distintas e o que parece perto no mapa pode significar trajetos diários por estradas de montanha.

3. Solicite a autorização de investimento estrangeiro

Quando identificar o imóvel apresente o pedido de autorização ao Governo de Andorra com a documentação necessária e o pagamento da taxa de 300 €. O prazo de resposta é de 15 a 20 dias úteis. Esse passo é fundamental porque não pode assinar nenhum contrato vinculativo antes de ter essa autorização.

4. Tramite o Número de Registo Tributário (NRT)

Para fazer qualquer operação econômica no país, você, gringo, precisa de número de identificação fiscal local. Antes de abrir a conta bancária ou assinar a escritura, você tem que pedir o NRT de não residente. Peça no Departament de Tributs i Fronteres do Governo de Andorra e é um processo simples. É gratuito e consegue na hora ou em 24-48 horas.

Para entender melhor imagine que é um tipo de “RG fiscal” que permite desde pagar impostos da compra até contratar o seguro ou os serviços.

5. Abra conta bancária em Andorra

O próximo passo é abrir uma conta bancária em Andorra. Esse processo pode ser iniciado junto com o pedido de autorização, pois também leva tempo já que os bancos andorranos (Andbank, Creand, MoraBanc) aplicam um processo exaustivo de verificação da origem dos fundos.

Para evitar perrengues o melhor que pode fazer é preparar a documentação detalhada sobre seus rendimentos, extratos bancários recentes e qualquer documento que comprove a origem do dinheiro destinado à compra.

6. Verifique a situação legal do imóvel

Antes de se comprometer verifique se o imóvel está livre de ônus, hipotecas e dívidas no Registo da Propriedade andorrano. Verifique se ele tem o Certificat d’Habitabilitat (Certificado de Habitabilidade), documento obrigatório para qualquer compra e venda que atesta que a casa cumpre os requisitos para ser habitada. Sem esse certificado o notário não pode formalizar a escritura.

7. Negocie e assine o contrato de arras ou reserva

Com a autorização em mãos e a verificação legal completa combine o preço e assine o contrato de reserva ou de arras, com o pagamento de um sinal que varia entre 10% e 20% do preço combinado. Esse contrato estabelece as condições da operação e o prazo para assinatura da escritura.

8. Assine a escritura perante notário

A venda é formalizada perante um notário andorrano com a mudança de nome nas escrituras públicas do imóvel. O vendedor entrega o Certificat d’Habitabilitat e, se for o caso, formaliza-se a hipoteca. Nesse ato são quitados todos os impostos e taxas associados à operação.

9. Registre a propriedade e contrate o seguro

Após a assinatura da escritura o notário cuida da inscrição da mudança de titularidade no Registo da Propriedade de Andorra. Também precisa contratar o seguro obrigatório da casa que cubra, no mínimo, a estrutura do imóvel.

10. Gestão de fornecimentos e Bolleta d’Enginyer

Assim que tiver as chaves o último passo administrativo é a mudança de titularidade da luz (FEDA ou as companhias locais dependendo da paróquia) e da água.

Se a casa for nova a construtora facilita isso. Se for usada e o boletim anterior tiver vencido (geralmente dura 10 anos) ou a instalação for antiga terá que contratar engenheiro para fazer a inspeção, o que custa uns 150 € a 300 €.

Diferente de outros países, em Andorra é muito comum que as companhias de fornecimento peçam o Bolleta d’Enginyer (Boletim de Engenharia). É um certificado assinado por um engenheiro local que garante que a instalação elétrica cumpre a norma vigente.

Como pagar uma casa em Andorra?🤝

Outra dúvida que pode surgir no processo de compra de um imóvel em Andorra é sobre o método de pagamento.

A primeira coisa que precisa saber é que todas as transações devem ser feitas pela conta bancária andorrana que você abriu previamente. Não são permitidos pagamentos em dinheiro acima dos limites legais estabelecidos pela norma de prevenção de lavagem de dinheiro. Os fundos vindos do exterior devem ser transferidos para conta andorrana com antecedência para estarem disponíveis na hora de assinar.

Tem opções de hipoteca para não residentes? Sim, é possível conseguir financiamento hipotecário em Andorra sendo não residente mas as condições são mais restritivas. Os bancos andorranos financiam até 80% do valor do imóvel para e para não residentes o financiamento não passa de 50-60% do valor de avaliação. Aí precisa ter capital próprio para cobrir pelo menos 40-50% do preço de compra mais todos os impostos e despesas associadas.

A taxa de juro média em Andorra para hipotecas fica próxima de 3,79% (dado de 2024) com prazos habituais de mais de 14 anos. Os bancos oferecem modalidade fixa quanto variável, com spreads que podem ser bonificados se domiciliar o salário ou contratar produtos adicionais com o banco.

O processo de solicitação de hipoteca é rigoroso: os bancos exigem documentação detalhada sobre rendimentos, situação financeira, empréstimos e comprovação do uso da propriedade. O fato de existirem somente 3 bancos no Principado limita a capacidade de comparar ofertas, aí ter assessoria é boa pedida.

Para quem tem fundos próprios o pagamento à vista simplifica o processo e elimina a incerteza da aprovação da hipoteca. É a opção mais comum entre compradores gringos não residentes dada a limitada oferta de financiamento.

Dicas antes de comprar casa em Andorra💡

Investir no Principado é uma decisão estratégica que vai além da compra de imóvel: é apostar num dos ambientes mais seguros e competitivos da Europa. A particularidade do seu quadro legal e as recentes atualizações em matéria de investimento estrangeiro exigem que o comprador esteja bem assessorado. Para que sua experiência seja tranquila e sem surpresas de última hora a gente arrumou umas dicas que ajudam a navegar o mercado andorrano com total confiança:

1. Conte com um assessor local desde o início

O mercado imobiliário andorrano tem suas próprias regras e a legislação mudou muito nos últimos 2 anos. Um advogado ou gestor especializado em direito imobiliário andorrano pode poupar erros caros no que diz respeito ao imposto de investimento estrangeiro e aos limites de compra vigentes desde 2025.

2. Conectividade antes, durante e depois da compra

Gerenciar uma compra imobiliária à distância exige estar sempre disponível. Com o eSIM para Andorra da Holafly você garante dados ativos quando chega ao Principado sem precisar trocar de chip nem procurar WiFi.

Para estadias mais longas ou para os seus primeiros meses morando no Principado a gente recomenda os planos mensais da Holafly, que dão a opção de dados ilimitados e turbinam o sinal: curta internet que voa em Andorra e em mais de 160 países do mundo.

Com sua assinatura mensal também acessa o Always On, que bomba 1 GB mensal automático em mais de 70 países como rede de segurança quando você mais precisa.

3. As cotas de autorização acabam rápido

Desde 2025 o Governo de Andorra gerencia um sistema de cotas anuais para autorizações de investimento estrangeiro. Em concursos recentes essas vagas acabaram em questão de horas. Se você tem um imóvel identificado e a autorização é seu único passo pendente, não espere.

4. Revise toda a documentação legal antes de assinar o arras

Verifique no Registo da Propriedade se o imóvel está livre de ônus e se o Certificat d’Habitabilitat está válido. Verifique também se não existem dívidas de condomínio ou com o Comú pendentes de pagamento. Um problema em qualquer um desses pontos pode paralisar a operação depois de você ter entregado o sinal.

5. Considere o aluguel como um passo prévio

Andorra não é um país pequeno em termos de diversidade. Cada paróquia tem seu próprio caráter e condições de vida cotidiana. Alugar por 6 ou 12 meses antes de comprar permite conhecer a área de primeira mão, entender o mercado local e tomar uma decisão de compra mais informada.

O mercado de aluguel andorrano é exigente (o preço médio supera os 25 €/m² ao mês, com média de quase 3.000 € mensais por imóvel completo) mas o investimento com conhecimento prévio faz sentido quando falamos de uma compra dessa magnitude.

Se decidir dar esse passo, recomendamos que leia nosso artigo sobre onde ficar em Andorra durante uma longa estadia.

6. Sinais de alerta que precisa conhecer

Desconfie de vendedores que pressionam para fechar a operação antes de obter a autorização de investimento estrangeiro, que oferecem preços muito abaixo do mercado sem explicação razoável ou que não fornecem o Certificat d’Habitabilitat. Qualquer pagamento antes da autorização do Governo tem riscos legais que você não deve correr.

Comprar uma casa em Andorra é o primeiro passo para uma nova fase cercada de natureza e qualidade de vida. Esperamos que esse guia ajude a tomar a melhor decisão para o seu bolso.

Perguntas frequentes sobre comprar casa em Andorra❓

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Manuel Tinoco de Faria

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