Come comprare casa in Giappone da straniero nel 2026

Che tu stia cercando la tua nuova casa nel Paese del Sol Levante, una seconda residenza o un investimento, in questo articolo ti spieghiamo come acquistare una casa in Giappone anche senza residenza. Il mercato immobiliare giapponese è relativamente aperto e consente agli stranieri di acquistare immobili senza troppe restrizioni. Tuttavia, il processo può risultare complesso a causa della lingua, delle differenze legali e delle particolarità della normativa fiscale giapponese.

Per questo motivo, abbiamo preparato una guida che ti spiega quali requisiti devi soddisfare, quali documenti devi preparare e come funzionano i mutui. Inoltre, scoprirai quali imposte si applicano. Ti illustriamo anche tutti i passaggi preliminari e i rischi più comuni, così potrai acquistare in totale sicurezza.

Requisiti per gli stranieri che desiderano acquistare casa in Giappone

Se stai pensando di acquistare una casa per vivere in Giappone, come seconda residenza oppure per affittarla come investimento, puoi farlo senza particolari limitazioni, proprio come un residente locale. Tuttavia, esistono alcuni requisiti di base da rispettare sotto il profilo legale, finanziario e amministrativo. Di seguito li analizziamo nel dettaglio.

1. Tipologie di immobili che puoi acquistare in Giappone

Come straniero, puoi acquistare case, appartamenti o immobili commerciali. Inoltre, il Paese consente di acquistare terreni in piena proprietà, una possibilità poco comune in altre destinazioni asiatiche. Questa formula si chiama freehold e comprende sia l’abitazione sia il terreno. Anche se meno diffuso, esiste pure il leasehold, cioè il diritto di utilizzo del terreno senza esserne proprietario.

2. Visto e documenti personali

Se non sei residente, puoi acquistare una casa in Giappone, ma l’acquisto non ti concede il diritto di vivere nel Paese. Per trasferirti, dovrai richiedere presso l’ambasciata giapponese il visto adeguato per lavoro, studio o soggiorno di lunga durata. Inoltre, la documentazione di base comprende un passaporto valido, un conto bancario, la dichiarazione dell’origine dei fondi e l’atto di proprietà dell’immobile.

3. Requisiti finanziari di base

Se hai bisogno di richiedere un mutuo presso una banca giapponese, dovrai dimostrare di avere entrate stabili, sia in Giappone sia nel tuo Paese d’origine. Inoltre, la banca valuterà la tua storia creditizia e richiederà un anticipo pari a circa il 20%-30%. Molti istituti applicano restrizioni ai mutui per stranieri oppure tassi elevati. Per questo motivo, spesso conviene cercare finanziamenti nel proprio Paese.

4. Acquisto tramite società o partner giapponese

Puoi acquistare una casa in Giappone a titolo personale, tramite una società locale o straniera oppure insieme al tuo partner giapponese. Alcuni investitori scelgono l’acquisto tramite società per ottenere una maggiore ottimizzazione fiscale e gestire più immobili in affitto. Inoltre, le banche mostrano spesso maggiore flessibilità quando uno degli intestatari del mutuo risiede nel Paese.

5. Affidati a un avvocato o consulente immobiliare

Non è obbligatorio, ma un consulente immobiliare giapponese ti aiuterà a comprendere la normativa, gli aggiornamenti legislativi, a tradurre i contratti e a negoziare il prezzo dell’acquisto oppure le condizioni del finanziamento. In Giappone non esiste un sistema notarile come in molti Paesi europei. Per questo motivo, interviene spesso uno specialista legale esperto nella registrazione degli immobili.

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Quanto costa una casa in Giappone?

Acquistare una casa in Giappone è molto diverso rispetto all’Europa. Infatti, molte abitazioni perdono valore con il passare degli anni, una situazione poco comune in molti Paesi europei. Il prezzo dipende dalla posizione, dalla vicinanza ai trasporti pubblici, dall’età dell’immobile e dalla resistenza ai terremoti, oltre che dall’accesso ai servizi e dalla vicinanza a Tokyo. Di seguito trovi il prezzo medio nelle principali città del Paese e in altre zone più economiche:

• Tokyo: la media si aggira intorno a $3.765 (€3.200) per m², mentre a Minato o Chiyoda può raggiungere $29.400 (€25.000) per m².
• Osaka: $4.235 (€3.600) per m² nelle zone centrali e da $2.120 (€1.800) per m² in periferia.
• Yokohama: circa $3.530 (€3.000) per m².
• Nagoya: circa $2.825 (€2.400) per m².
• Fukuoka: circa $2.350 (€2.000) per m².
• Sapporo: da $2.000 (€1.700) per m².
• Aree rurali: da $590 (€500) per m².

Considerando che lo stipendio medio di un lavoratore locale è di circa $2.940 (€2.500) al mese, molte famiglie scelgono abitazioni lontane dal centro urbano, dove i prezzi risultano più accessibili. Ad esempio, un appartamento di 70 m² nel centro di Tokyo costa tra $706.000-1.412.000 (€600.000-1.200.000), mentre un appartamento a Osaka costa tra $235.300-411.800 (€200.000-350.000). Una casa rurale tradizionale da ristrutturare, chiamata akiya, può invece costare da $23.530 (€20.000). Oltre a questi importi, considera anche le seguenti spese:

• Spese condominiali e manutenzione: $850-4.700 (€720-4.000) all’anno. Assicurazione casa: $235-940 (€200-800) all’anno.
• Riparazioni e ristrutturazioni: costi variabili in base all’età dell’immobile.

Tasse su una casa in Giappone

Il sistema fiscale giapponese segue una struttura ben definita, ma può sembrare complesso, soprattutto per chi non risiede nel Paese. Esistono diverse imposte che dovrai pagare quando acquisti una casa in Giappone, durante il periodo di possesso e al momento della vendita. Al momento dell’acquisto, le principali imposte sono le seguenti:

Dopo l’acquisto, dovrai pagare ogni anno un’imposta patrimoniale pari all’1,4% del valore catastale e un’imposta urbanistica aggiuntiva dello 0,3%, applicata solo nelle aree urbane. Ad esempio, per una casa dal valore di $235.300 (€200.000), spenderai tra $3.294-4.000 (€2.800-3.400) all’anno in tributi. Le aliquote restano fisse, ma l’importo varia in base al valore catastale. Questo valore risulta più alto a Tokyo o Osaka rispetto alle aree rurali.

Infine, se vendi un immobile in Giappone, dovrai dichiarare l’eventuale plusvalenza realizzata. L’aliquota dipende dal periodo di possesso. Pagherai il 39% se hai posseduto l’immobile per meno di cinque anni e il 20% se lo hai mantenuto più a lungo. Ad esempio, se realizzi un guadagno di $58.800 (€50.000) dopo sette anni, dovrai versare $11.760 (€10.000).

Un altro aspetto importante riguarda la residenza fiscale. I residenti dichiarano i redditi globali, mentre i non residenti dichiarano solo i redditi o i profitti generati nel Paese tramite affitto o vendita. Per questo motivo, verifica se il tuo Paese dispone di una convenzione contro la doppia imposizione, come accade in Spagna, Stati Uniti o Regno Unito. In questo modo eviterai di pagare due volte sugli stessi redditi.

Passaggi per acquistare casa in Giappone

Come abbiamo visto nel corso di questo articolo, acquistare casa in Giappone richiede il rispetto di norme specifiche. Tuttavia, il processo differisce dal sistema europeo perché non prevede la figura del notaio. La maggior parte delle procedure viene gestita da agenti immobiliari e specialisti legali chiamati judicial scriveners. Ecco i passaggi necessari per acquistare un immobile nel Paese.

1. Cerca sui portali immobiliari e nelle agenzie

Inizia la ricerca sui portali immobiliari come Propestar, Akiyajapan, Allakiyas oppure tramite agenzie locali. Confronta i prezzi nelle diverse zone per comprendere l’andamento attuale del mercato. Questa fase richiede generalmente da uno a tre mesi prima di trovare l’immobile ideale.

2. Verifica l’assenza di gravami

Prima di presentare un’offerta, verifica che l’immobile sia in regola e privo di gravami, debiti o vincoli urbanistici. Inoltre, in Giappone è fondamentale controllare lo stato strutturale dell’edificio e la conformità alle norme antisismiche. L’agente immobiliare deve fornirti queste informazioni entro una o due settimane.

3. Presenta un’offerta e negozia

Se hai trovato la casa dei tuoi sogni, presenta un’offerta formale al venditore tramite l’agente immobiliare. In Giappone la trattativa segue procedure formali e offre margini limitati, soprattutto sugli immobili usati, quindi riceverai una risposta in pochi giorni. In questa fase verranno concordate anche le condizioni di pagamento.

4. Effettua una prenotazione

Successivamente dovrai firmare il contratto preliminare di compravendita e versare una caparra compresa tra il 5% e il 10% del prezzo finale. Prima della firma, l’agente deve consegnarti il documento denominato “Important Matters Explanation”, che descrive nel dettaglio tutte le clausole dell’operazione.

5. Prepara l’acquisto e firma l’atto

L’ultima fase consiste nel preparare tutta la documentazione legale, registrare l’immobile, verificare l’identità di venditore e acquirente e fissare la firma con il judicial scrivener. Questa procedura richiede generalmente da due a quattro settimane. Il giorno della firma effettuerai il pagamento tramite bonifico, firmerai l’atto a tuo nome e riceverai le chiavi. Successivamente, l’agente registrerà ufficialmente la proprietà e il processo si concluderà entro una o due settimane.

Come pagare una casa in Giappone?

Puoi pagare tramite bonifico bancario internazionale dal tuo Paese d’origine oppure da una banca locale, riducendo così alcune commissioni. Le autorità giapponesi possono controllare i bonifici di importo elevato in base alla normativa FEFTA. Per questo motivo, dovrai dimostrare l’origine dei fondi e rispettare le norme antiriciclaggio.

Per quanto riguarda il finanziamento, ottenere un mutuo come straniero non residente risulta piuttosto difficile. La maggior parte delle banche giapponesi concede mutui solo ai residenti con redditi stabili nel Paese. Per questo motivo, molti stranieri scelgono di pagare in contanti oppure richiedono un finanziamento nel proprio Paese. Se risiedi in Giappone, potrai ottenere un tasso indicativo tra l’1% e il 2%, rispetto a circa lo 0,5% applicato ai cittadini locali.

Inoltre, è importante considerare il tasso di cambio delle valute, poiché una differenza compresa tra l’1% e il 3% può incidere per diverse migliaia di dollari o euro sull’acquisto finale. Per questo motivo, consigliamo l’utilizzo di conti multivaluta.

Consigli prima di acquistare una casa in Giappone

Concludiamo questa guida su come acquistare una casa in Giappone con alcuni consigli pratici. Ti aiuteranno a viaggiare con una connessione internet affidabile e a effettuare un acquisto sicuro, evitando i rischi più comuni per gli stranieri. In questo modo, sarai pronto ad affrontare il mercato immobiliare giapponese e trovare la casa ideale.

Attiva una connessione internet sicura

Fin dalle prime ricerche online, durante le visite preliminari e nelle pratiche con l’agenzia immobiliare, avrai bisogno di una connessione internet affidabile. Potrai così navigare in sicurezza fin dal tuo arrivo. Se devi restare connesso solo per pochi giorni, la eSIM per il Giappone di Holafly offre dati illimitati per i giorni che ti servono a partire da $3,90 (€3,79) al giorno.

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Consigli per acquistare una casa in Giappone

1. Controlla tutta la documentazione legale: non firmare nulla finché non verifichi che l’immobile sia in regola con tutti i pagamenti.
2. Richiedi una consulenza locale: un agente specializzato ti aiuterà a superare la barriera linguistica e a comprendere la normativa giapponese.
3. Analizza attentamente la zona: verifica il rischio sismico o di alluvione, la presenza di trasporti, ospedali e il livello di sicurezza.
4. Valuta il mercato prima di acquistare: confronta diverse aree e tipologie di immobili per individuare le migliori opportunità.
5. Considera i rischi legali per gli stranieri: ottenere un mutuo locale può risultare difficile e i contratti saranno redatti in giapponese.
6. Fai attenzione alle frodi: diffida dei prezzi troppo bassi, della documentazione incompleta e delle richieste di pagamento fuori dai canali ufficiali.
7. Affitta prima di acquistare: se possibile, vivi temporaneamente nella zona che ti interessa. Così ridurrai il rischio di un investimento sbagliato.

Domande frequenti sull’acquisto di una casa in Giappone

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Belén Grima

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