<\/div>\n\n\n\n
Eine weitere gute Nachricht: Portugal geh\u00f6rt trotz der kontinuierlich steigenden Preise weiterhin zu den erschwinglichsten Immobilienm\u00e4rkten Westeuropas.<\/strong> Nach Angaben des INE f\u00fcr das vierte Quartal 2025 liegt der landesweite Durchschnittspreis bei rund 2.198 \u20ac\/m\u00b2. Das entspricht einem Anstieg von 17,5 % gegen\u00fcber dem Vorjahr \u2013 dem h\u00f6chsten Wert in der Europ\u00e4ischen Union laut Eurostat. Zwischen 2015 und 2023 haben sich die Immobilienpreise mit einem kumulierten Anstieg von 105,8 % mehr als verdoppelt.<\/p>\n\n\n\nDas bedeutet jedoch nicht, dass \u00fcberall hohe Preise gelten. Zwischen einer Immobilie im Zentrum von Lissabon und einem Haus in einem Dorf im Landesinneren des Alentejo k\u00f6nnen mehr als 4.000 \u20ac\/m\u00b2 Unterschied liegen. Das sind die aktuellen Richtwerte nach Region:<\/p>\n\n\n\n
Lissabon und Metropolregion<\/h3>\n\n\n\n Die Hauptstadt ist mit gro\u00dfem Abstand der teuerste Immobilienmarkt des Landes. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Lissabon liegt bei etwa 5.198 \u20ac<\/strong>. In Cascais erreicht er 4.654 \u20ac\/m\u00b2 und in Oeiras 4.225 \u20ac\/m\u00b2. In den begehrtesten historischen Vierteln wie Chiado, Pr\u00edncipe Real oder Estrela k\u00f6nnen die Preise \u00fcber 6.000 \u20ac\/m\u00b2 liegen.<\/p>\n\n\n\nWenn das Budget f\u00fcr das Stadtzentrum nicht ausreicht, bieten Gemeinden der Metropolregion eine attraktive Alternative.<\/strong> Orte wie Almada, Set\u00fabal oder Amadora liegen mit Preisen zwischen 2.000 und 3.000 \u20ac\/m\u00b2 und verf\u00fcgen \u00fcber gute Verbindungen nach Lissabon.<\/p>\n\n\n\nPorto und Nordportugal<\/h3>\n\n\n\n Porto ist die zweitteuerste Stadt Portugals. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betr\u00e4gt 3.639 \u20ac\/m\u00b2.<\/strong> Der Markt profitiert von einer hohen internationalen Nachfrage, einer ausgezeichneten kulturellen und gastronomischen Reputation sowie einem wachsenden Start-up-\u00d6kosystem.<\/p>\n\n\n\nNachbargemeinden wie Matosinhos und Vila Nova de Gaia bieten etwas g\u00fcnstigere Preise und gleichzeitig eine direkte Anbindung an die Stadt.<\/p>\n\n\n\n
Algarve<\/h3>\n\n\n\n Die Algarve bleibt das bevorzugte Reiseziel ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer, die Sonne und Strand suchen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 3.467 \u20ac\/m\u00b2. Allerdings unterscheiden sich die Preise je nach Lage erheblich.<\/strong> Gemeinden wie Lagos (3.964 \u20ac\/m\u00b2) oder Loul\u00e9 (4.152 \u20ac\/m\u00b2) geh\u00f6ren zu den teuersten. Portim\u00e3o (2.674 \u20ac\/m\u00b2) und Monchique (2.257 \u20ac\/m\u00b2) bieten g\u00fcnstigere Alternativen.<\/p>\n\n\n\nEin Haus mit drei Schlafzimmern, Garten und Pool in einer ruhigen Gegend der Algarve kostet je nach Meeresn\u00e4he und Ausstattung zwischen \u20ac500.000 ($580.000)<\/strong> und \u20ac700.000 ($812.000)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nSilberk\u00fcste, Zentralportugal und Alentejo<\/h3>\n\n\n\n Wer ein besonders gutes Preis-Leistungs-Verh\u00e4ltnis sucht, findet in diesen Regionen attraktive M\u00f6glichkeiten. In vielen Gebieten liegen die durchschnittlichen Preise zwischen 1.100 und 1.500 \u20ac\/m\u00b2.<\/strong> St\u00e4dte wie Coimbra, \u00c9vora oder Aveiro bieten eine gute Infrastruktur und hohe Lebensqualit\u00e4t zu deutlich niedrigeren Preisen als an der K\u00fcste.<\/p>\n\n\n\nLandesinneres und l\u00e4ndliche Regionen<\/h3>\n\n\n\n Die vom Atlantik weiter entfernten Regionen wie Beiras oder Tr\u00e1s-os-Montes weisen die niedrigsten Immobilienpreise des Landes auf.<\/strong> In der Region Beiras e Serra da Estrela lag der Medianpreis im vierten Quartal 2025 bei 731 \u20ac\/m\u00b2.<\/p>\n\n\n\nDiese Regionen eignen sich besonders f\u00fcr alle, die Ruhe und viel Platz suchen. Allerdings gibt es dort weniger Dienstleistungen und eine geringere Marktliquidit\u00e4t bei einem sp\u00e4teren Verkauf.<\/p>\n\n\n\n
Laufende Unterhaltskosten<\/h3>\n\n\n\n Wer in Portugal eine Immobilie besitzt, sollte die laufenden Kosten von Anfang an einkalkulieren. Die IMI (Imposto Municipal sobre Im\u00f3veis<\/em>) entspricht der deutschen Grundsteuer und betr\u00e4gt j\u00e4hrlich zwischen 0,3 % und 0,45 % des steuerlichen Immobilienwertes (VPT).<\/p>\n\n\n\nWenn du in einer Wohnanlage lebst, liegen die Hausgeldkosten je nach Ausstattung zwischen \u20ac20 ($23) und \u20ac300 ($348) oder mehr pro Monat.<\/strong> Versorgungskosten und Geb\u00e4udeversicherung belaufen sich \u00fcblicherweise auf zwischen \u20ac100 ($116) und \u20ac200 ($232) monatlich.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<\/span>Welche Steuern fallen beim Hauskauf in Portugal an?<\/span><\/h2>\n\n\n\nEs gibt weitere gute Nachrichten: Das portugiesische Steuersystem f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufe umfasst nur wenige Abgaben. 2026 tritt jedoch eine wichtige \u00c4nderung in Kraft, die Nichtans\u00e4ssige unmittelbar betrifft.<\/strong> Deshalb solltest du diese Regelung kennen, bevor du einen Kaufpreis verhandelst.<\/p>\n\n\n\n1. IMT: Grunderwerbsteuer<\/h3>\n\n\n\n Die IMT (Imposto Municipal sobre Transmiss\u00f5es Onerosas de Im\u00f3veis<\/em>) ist die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf. Sie wird einmalig bei der Eigentums\u00fcbertragung bezahlt.<\/strong><\/p>\n\n\n\nF\u00fcr Steuerresidenten in Portugal, die ihre erste selbst genutzte Immobilie erwerben, gilt weiterhin ein progressiver Steuersatz zwischen 2 % und 8 %, abh\u00e4ngig vom Immobilienwert. Immobilien bis zu einem Wert von 97.064 \u20ac sind bei Nutzung als Hauptwohnsitz von der IMT befreit.<\/p>\n\n\n\n
Hier kommt die wichtigste Neuerung des Jahres 2026: Seit 2026 erhebt Portugal auf die meisten K\u00e4ufe von Wohnimmobilien durch Nichtans\u00e4ssige einen festen IMT-Satz von 7,5 %.<\/strong> Dieser Satz gilt unabh\u00e4ngig vom Kaufpreis. Zuvor wurden Nichtans\u00e4ssige nach derselben progressiven Skala wie Steuerresidenten beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes besteuert. Kaufst du heute als Nichtans\u00e4ssiger, zahlst du vom ersten Euro an 7,5 % des Kaufpreises.<\/p>\n\n\n\nVon diesem festen Steuersatz gibt es Ausnahmen. Dazu z\u00e4hlen Personen, die beim Kauf bereits steuerlich in Portugal ans\u00e4ssig sind, Beamte, K\u00e4ufer, die innerhalb von zwei Jahren steuerlich ans\u00e4ssig werden, sowie Eigent\u00fcmer, die die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen langfristig vermieten.<\/p>\n\n\n\n
2. Stempelsteuer (Imposto do Selo<\/em>)<\/h3>\n\n\n\nEs gilt ein fester Steuersatz von 0,8 % auf den Kaufpreis.<\/strong> Diese Steuer wird einmalig beim Erwerb der Immobilie f\u00e4llig. Wenn du den Kauf \u00fcber eine Hypothek finanzierst, f\u00e4llt sie zus\u00e4tzlich auf den Darlehensbetrag an.<\/p>\n\n\n\n3. IMI: j\u00e4hrliche Grundsteuer<\/h3>\n\n\n\n Nach dem Immobilienkauf zahlst du jedes Jahr die IMI (Imposto Municipal sobre Im\u00f3veis<\/em>).<\/strong> Der Steuersatz h\u00e4ngt von der jeweiligen Gemeinde ab und liegt zwischen 0,3 % und 0,45 % des steuerlichen Immobilienwertes (VPT).<\/strong> Jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb dieses Rahmens selbst fest. Der VPT liegt meist unter dem tats\u00e4chlichen Marktwert. Dadurch f\u00e4llt die effektive IMI niedriger aus, als es zun\u00e4chst scheint.<\/p>\n\n\n\n4. AIMI: Zuschlag f\u00fcr hohes Immobilienverm\u00f6gen<\/h3>\n\n\n\n Die AIMI (Adicional ao IMI<\/em>) ist eine zus\u00e4tzliche Steuer auf Immobilienverm\u00f6gen in Portugal mit einem Gesamtwert von mehr als \u20ac600.000 ($696.000).<\/strong> Dieser Grenzwert gilt f\u00fcr nat\u00fcrliche Personen. Der Steuersatz betr\u00e4gt 0,7 % auf den Betrag zwischen \u20ac600.000 ($696.000) und \u20ac1.000.000 ($1.160.000). Ab \u20ac1.000.000 ($1.160.000) steigt er auf 1 %. F\u00fcr Verm\u00f6gen \u00fcber \u20ac2.000.000 ($2.320.000) gilt ein Satz von 1,5 %.<\/p>\n\n\n\n5. Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer<\/h3>\n\n\n\n Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie in Portugal unterliegen der Kapitalertragsteuer. F\u00fcr Nichtans\u00e4ssige betr\u00e4gt der Steuersatz 28 % auf den erzielten Gewinn.<\/strong> F\u00fcr Steuerresidenten wird der Gewinn in die allgemeine Bemessungsgrundlage der portugiesischen Einkommensteuer (IRS) einbezogen und nach progressiven S\u00e4tzen besteuert. Verschiedene Abz\u00fcge und Inflationsanpassungen k\u00f6nnen die steuerliche Bemessungsgrundlage verringern.<\/p>\n\n\n\nDeutschland und Portugal haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dieses ist besonders f\u00fcr deutsche Eigent\u00fcmer relevant, die eine Immobilie in Portugal verkaufen. Vor dem Verkauf solltest du dich deshalb von einem Steuerberater beraten lassen.<\/p>\n\n\n\n
Wie hoch sind die Gesamtkosten?<\/strong><\/h4>\n\n\n\nZur Orientierung: F\u00fcr einen nicht ans\u00e4ssigen K\u00e4ufer betragen die zus\u00e4tzlichen Erwerbskosten<\/strong> (IMT von 7,5 %, Stempelsteuer von 0,8 %, Notar- und Registergeb\u00fchren sowie Anwaltskosten) etwa 10 % bis 12 % des Kaufpreises.<\/strong> Diesen Betrag solltest du von Anfang an in dein Gesamtbudget einplanen.<\/p>\n\n\n\nSteuern beim Immobilienkauf in Portugal \u2013 @Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<\/span>Schritte zum Hauskauf in Portugal<\/span><\/h2>\n\n\n\nDer Kauf einer Immobilie in Portugal umfasst weit mehr als die Schl\u00fcssel\u00fcbergabe. Das Verfahren folgt klaren gesetzlichen Vorgaben. Dazu geh\u00f6ren die Beantragung der NIF sowie eine sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung m\u00f6glicher Belastungen. Im Folgenden zeigen wir dir den offiziellen Ablauf, damit du sicher und rechtskonform in den portugiesischen Immobilienmarkt investierst.<\/p>\n\n\n\n
1. Lege fest, was du suchst und wie viel du wirklich ausgeben kannst<\/h3>\n\n\n\n Bevor du Immobilienportale \u00f6ffnest, solltest du dein Gesamtbudget kennen: Kaufpreis plus 10 bis 12 % Nebenkosten.<\/strong> Au\u00dferdem solltest du dein Ziel definieren: Suchst du einen Hauptwohnsitz, einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage zur Vermietung?<\/p>\n\n\n\nJedes Ziel f\u00fchrt zu anderen Regionen und Immobilientypen. Au\u00dferdem ergeben sich unterschiedliche steuerliche Folgen.<\/p>\n\n\n\n
2. Beantrage deine NIF<\/h3>\n\n\n\n Das ist tats\u00e4chlich Schritt null. Ohne NIF kommst du nicht weiter. Als EU-B\u00fcrger kannst du sie mit deinem Personalausweis in jeder Dienststelle der Autoridade Tribut\u00e1ria<\/em> beantragen.<\/strong> Kommst du aus einem Nicht-EU-Land, solltest du eine lokale Kanzlei beauftragen, die den Antrag mit einer Vollmacht in deinem Namen stellt.<\/p>\n\n\n\nBeachte au\u00dferdem, dass du die NIF sogar f\u00fcr die Er\u00f6ffnung eines Bankkontos ben\u00f6tigst.<\/strong> \u00dcber dieses Konto wickelst du sp\u00e4ter alle Zahlungen ab.<\/p>\n\n\n\n3. Beauftrage einen spezialisierten Anwalt<\/h3>\n\n\n\n Warte damit nicht bis sp\u00e4ter. Dein Anwalt pr\u00fcft den rechtlichen Status der Immobilie im Conservat\u00f3ria do Registo Predial<\/em>. Au\u00dferdem kontrolliert er, ob Hypotheken, Pf\u00e4ndungen oder offene Forderungen gegen\u00fcber der Eigent\u00fcmergemeinschaft oder der Gemeinde bestehen. Zus\u00e4tzlich \u00fcberpr\u00fcft er s\u00e4mtliche Vertr\u00e4ge vor deiner Unterschrift.<\/p>\n\n\n\nDiese Investition ist w\u00e4hrend des gesamten Kaufprozesses wahrscheinlich die sinnvollste.<\/p>\n\n\n\n
4. Suche die passende Immobilie<\/h3>\n\n\n\n Die wichtigsten Immobilienportale in Portugal sind Idealista, Imovirtual, Casa Sapo und Remax Portugal.<\/strong> F\u00fcr die Algarve gibt es au\u00dferdem spezialisierte Makler, die sich auf internationale K\u00e4ufer konzentrieren und ein umfangreiches Immobilienangebot anbieten.<\/p>\n\n\n\nDar\u00fcber hinaus solltest du die Immobilie unbedingt pers\u00f6nlich besichtigen. Fotos zeigen nie die ganze Realit\u00e4t, und das Umfeld ist genauso wichtig wie das Haus selbst.<\/p>\n\n\n\n
5. Pr\u00fcfe den rechtlichen Status der Immobilie<\/h3>\n\n\n\n Bevor du dich zu einer Zahlung verpflichtest, sollte dein Anwalt die Certid\u00e3o de Teor<\/em> aus dem Registo Predial<\/em> einholen. Dieses Dokument best\u00e4tigt den Eigent\u00fcmer und weist m\u00f6gliche Belastungen aus.<\/strong> Au\u00dferdem muss er pr\u00fcfen, ob die IMI ordnungsgem\u00e4\u00df bezahlt wurde und ob die Licen\u00e7a de Utiliza\u00e7\u00e3o<\/em> (Nutzungsgenehmigung) g\u00fcltig ist.<\/p>\n\n\n\n6. Unterzeichne den CPCV<\/h3>\n\n\n\n Der Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)<\/strong> ist der Vorvertrag, der die Vereinbarung zwischen beiden Parteien vor der endg\u00fcltigen Beurkundung festh\u00e4lt. Zu diesem Zeitpunkt wird \u00fcblicherweise eine Anzahlung von 10 % bis 20 % des vereinbarten Kaufpreises geleistet.<\/strong><\/p>\n\n\n\nTritt der Verk\u00e4ufer nach Unterzeichnung des CPCV zur\u00fcck, muss er dir den doppelten Anzahlungsbetrag zur\u00fcckzahlen. Trittst du zur\u00fcck, verlierst du deine Anzahlung. Deshalb sollte dein Anwalt vor der Unterzeichnung s\u00e4mtliche Unterlagen sorgf\u00e4ltig gepr\u00fcft haben.<\/p>\n\n\n\n
7. Bezahle die IMT und die Stempelsteuer<\/h3>\n\n\n\n Vor der notariellen Beurkundung musst du die IMT und die Stempelsteuer bei der Autoridade Tribut\u00e1ria<\/em> bezahlen. Der Zahlungsnachweis ist zwingend erforderlich, damit der Notar die Kaufurkunde beurkunden kann.<\/strong> Ohne diesen Beleg kann der Kauf nicht abgeschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n8. Unterzeichne die Kaufurkunde beim Notar<\/h3>\n\n\n\n Die Escritura de Compra e Venda<\/em> wird vor einem portugiesischen Notar unterzeichnet. Bei diesem Termin zahlst du den verbleibenden Kaufpreis, schlie\u00dft gegebenenfalls die Hypothek ab und das Eigentum geht offiziell auf dich \u00fcber.<\/strong> Der Notar beurkundet den Vorgang und reicht die Unterlagen zur Eintragung ein.<\/p>\n\n\n\n9. Lasse die Immobilie im Registo Predial eintragen<\/h3>\n\n\n\n Der letzte Schritt ist die Eintragung des Eigent\u00fcmerwechsels im Grundbuch. Erst danach kannst du mit voller Rechtssicherheit sagen, dass die Immobilie dir geh\u00f6rt. In den meisten F\u00e4llen \u00fcbernimmt der Notar diesen Schritt. Trotzdem solltest du dir das best\u00e4tigen lassen.<\/p>\n\n\n\n
<\/span>Wie bezahlt man ein Haus in Portugal?<\/span><\/h2>\n\n\n\nF\u00fcr den Kauf einer Immobilie in Portugal reicht ausreichend Kapital allein nicht aus. Du brauchst au\u00dferdem eine klare Strategie f\u00fcr Geldtransfers innerhalb der Eurozone und solltest die Anforderungen der portugiesischen Banken kennen. Ob internationale \u00dcberweisung oder Finanzierung \u00fcber eine portugiesische Bank: Wenn du die verschiedenen Zahlungsm\u00f6glichkeiten kennst, reduzierst du Geb\u00fchren und beschleunigst den Kaufabschluss.<\/strong><\/p>\n\n\n\nIm Folgenden erkl\u00e4ren wir die wichtigsten Zahlungswege sowie die Besonderheiten des portugiesischen Hypothekenmarktes f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n
1. Internationale Bank\u00fcberweisung<\/h3>\n\n\n\n Die meisten ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer bezahlen per internationaler Bank\u00fcberweisung.<\/strong> Portugal verwendet den Euro. Dadurch sind Zahlungen innerhalb der Eurozone besonders unkompliziert. K\u00e4ufer aus anderen W\u00e4hrungsr\u00e4umen sollten jedoch Wechselkurse und Bankgeb\u00fchren ber\u00fccksichtigen, da diese bei hohen Betr\u00e4gen erheblich ins Gewicht fallen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\nSpezialisierte Anbieter f\u00fcr internationale Geldtransfers bieten bei hohen Betr\u00e4gen h\u00e4ufig g\u00fcnstigere Konditionen als klassische Banken.<\/p>\n\n\n\n
Auch wenn du das Geld theoretisch direkt an den Verk\u00e4ufer oder den Notar \u00fcberweisen k\u00f6nntest, solltest du unbedingt <\/strong>
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